2017 baharında güneşli bir öğleden sonra, küçük bir Bronx apartmanından bir düzine kiracı, tuğla duvarları, butik biraları ve sıra dışı kokteylleri olan popüler bir Port Morris mahalle barında buluştu. Kiracılardan biri birkaç gün önce komşularının kapılarının altından hafta sonu toplantısı için ilanlar atmıştı.
İki yüksek masayı bir araya getirip sürgüleri ve kanatları sipariş ederek toplandılar, binayı 4 milyon dolara satın aldıktan sonra kiraları yükseltmek için büyük planlarla gelen yeni bir ev sahibiyle nasıl başa çıkacaklarını bulmaya çalıştılar. . Grup, ev sahibinin gitmesi ve kiracıların 21 birimlik binasına sahip olmaya hazır olmasıyla sona erecek beş yıllık bir yolculuğun ilk adımını attı.
Kar amacı gütmeyen bir kuruluş, Şubat 2022’de ev sahibine mülk için 2,6 milyon dolar ödedi ve sonunda, dairelerini her biri 2.500 dolara satın alabilecek olan kiracılara devretmeyi planlıyor. Son beş yılda, yalnızca 11 kiralık bina, kiracıların dairelerini şehir tarafından belirlenen fiyatlarla satın aldığı Konut Geliştirme Fonu Şirketi kooperatifi olarak adlandırılan bu tür sınırlı öz sermaye kooperatifine dönüştü. ve bunları sınırlı bir kârla satabilir.
Bu durumda, kiracılar anlaşmayı New York City’den herhangi bir fon almadan gerçekleştirdiler, bu daha da nadir bir zaferdi. Kentin Konut Koruma ve Geliştirme Dairesi’ne göre, şehirde yaklaşık olarak 1100 HDFC kooperatifi var ve bunların çoğu on yıllar önce dönüştürülmüş. Ticari bir emlak komisyoncusu olan Ariel Property Advisors’a göre bu, şehir genelindeki yaklaşık 7.100 kooperatifin dışında.
Ev sahibi olma eşiğinde, kiracıların başarısı, kiraların hızla arttığı ve Port Morris gibi Güney Bronx mahallelerinde spekülatif gelişmenin yaygın olduğu bir zamanda geliyor. Uzun ve karmaşık bir kanuni davasını yürüterek ev sahibinin onları tahliye etmek için yaptığı birçok girişimi önlediler.
Genellikle, başarılı bir kiracı birliği, benzer geçmişlere sahip komşular tarafından yönetilen homojen bir gruptur. 700 East 134th Street’in kiracıları, çoğu zaman baskı altında parçalanan bir reçete olan rengarenk bir ekip. Birkaç kiracı daha önce evsizdi. Diğerleri işsizdi. Aşçı, fotoğrafçı, hemşire, metal imalatçısı, yedek öğretmen ve dijital matbaacı gibi işleri olanlar, sabit ancak mütevazı gelirlere sahipti. Ancak yüksek rantlara karşı mücadelede ortak paydada paylaştılar.
Kevin Stone, binayı satın alma fikrini ortaya atan ilk kiracıydı. Kredi… The New York Times için Karsten Moran
Bazı kiracılar, ev sahibi James Giddings’i kibar ve binanın iyi bir kahyası olarak tanımladılar.
Ayrıca bir ticari bina sahibi olan 56 yaşındaki Bay Giddings, bir e-postada yaptığı harcamaların toplayabildiği kiraları aştığını söyledi. Bazı kiracılar kiralarının tamamını temettü etmediler. Ayrıca yüksek emlak vergilerine ve ağır işleyen meşru sisteme karşı olduğunu söyledi.
Enflasyon son aylarda hızla arttığından, ev sahipleri artan işçilik, yakıt ve bakım giderleriyle karşı karşıya kaldı.
Sonuçta, Bay Giddings, binayı satmanın en iyi sonuç olduğunu söyledi. Bir e-postada “Kiracılar (yakında mal sahibi olacaklar) için mutluyum ve onlara başarılar diliyorum” dedi.
Kiracılardan biri olan 54 yaşındaki Kevin Stone, ev sahibi “en büyük çöküşü olan birbirimizle iletişim kurma yeteneğimizi hafife aldı” dedi. “İnsanlar bize bakacak, Bronx’taki bu binaya bakacaklar ve ‘Ah, bunlar sadece vasat insanlar’ diye düşünecekler. Ama o binadaki insanların tam zamanlı işleri var, profesyoneller ve çalışıyorlar. Kendi başımıza düşünme yeteneğimiz ve yazma yeteneğimiz var. İşleri halletmek için kendi fikirlerimize ve bilgimize güvenebiliriz. Hangisini yaptık.”
Belirsiz bir sonuca ve bazı iç çatışmalara rağmen, bir arada kaldılar – diğer binaların kiracılarının ev sahibi olmaları için potansiyel bir yol haritası.
Claudia Waterton, “Buna nesiller boyu zenginlik olarak bakıyorum” dedi ve daha sonra ekledi, “Bu kimsenin elinden alamayacağı bir şey. Her zaman bu noktaya geri dönüp ‘Bunu yaptım, bunu başardım’ diyebilirsiniz.” Kredi… The New York Times için Karsten Moran
“Buna kuşak zenginliği olarak bakıyorum çünkü henüz bir ailem yok. Bir gün yaptığımda, bu onlara bırakabileceğim bir şey” dedi, başka bir kiracı Claudia Waterton, “Bu kimsenin elinden alamayacağı bir şey. Her zaman bu noktaya dönüp ‘Bunu yaptım, bunu başardım’ diyebilirsiniz.”
2017’de Bronx Tavern’de amaç mülkiyet değildi; hayatta kalmaktı. Komşular içeceklerin üzerine – bira, kokteyller ve sular – notları karşılaştırdı. Kiracılar stüdyo daireler için ayda yaklaşık 1.100 dolar ödedi. Hepsi, 400, 500, 1.000 dolarlık kira zamlarına hazırlanmalarını söylemek için kapılarını çalan Bay Giddings’le aynı konuşmanın farklı türlerini yaşamışlardı.
Kiracılar önce yakındaki Bronx Tavern’de bir araya gelerek ev sahibinin kiralarını artırma ve onları tahliye etme çabaları hakkında konuştular. Yiyecek ve içeceklerden tasarruf etmek için toplantıları hızla dairelerine taşıdılar. Kredi… The New York Times için Karsten Moran
“Hepimiz bunun bir lavabo veya yüzme durumu olduğunu biliyorduk. Ya bir grup olarak topluca bir araya geldi ya da mahvoldu,” dedi Bay Stone.
İlk toplantıdaki kiracılardan biri komşularına, önceki ev sahibiyle yaptığı bir konut mahkemesi davasında, dairelerinin kira dengesinin sağlanabileceğini öğrendiğini söyledi. , kira sözleşmeleri öyle söylemese bile onlara geniş koruma sağlayacaktı.
Courtland W. Hankins, III, kendi yolculuğundan o kadar ilham aldı ki, şu anda evsizlik yaşayan insanların savunucusu olarak çalışıyor. Kredi… The New York Times için Karsten Moran
Kiracılar becerilerini sunmaya başladılar. Biri onun iyi bir yazar olduğunu söyledi. Bir diğeri, bir fotoğrafçı, binadaki bakımsızlık belirtilerini belgelemeyi teklif etti. Birkaçı, bilgi toplamak için şehir ve eyalet devlet dairelerini ziyaret edebileceklerini söyledi. Başka birinin bir devlet konut ajansında bir arkadaşı vardı ve bazı aramalar yapabilirdi.
“Öyleydik, cahil demek istemiyorum ama ne yaptığımızı bilmiyorduk, siz yapana kadar numara yapıyorduk” dedi. araştırma ve idari görevler, nihayetinde grubun organize kalma becerisinde çok önemli bir rol oynadı.
Bu ilk toplantı, olası anlaşmazlıkları da ortaya çıkardı. Kiracılardan biri 41 yaşındaki Bayan Waterton’ı kenara çekti ve meyhanede buluşmaktan duyduğu rahatsızlığı dile getirdi. Herkesin faturayı bölüşmek için harcanabilir geliri yoktu ya da bunu söylemekte kendini rahat hissetmiyordu.
Böylece toplantılar restorandan sıfır noktasına taşındı: Birbirlerinin stüdyo dairelerine tıkıldılar ve strateji geliştirdiler. Loft benzeri stüdyolardan oluşan beş katlı tuğla binaları Bruckner’ın gölgesindeki uykulu bir blokta oturuyor. Bir tarafta fıçı tahtası sıra evler ve diğer tarafta depolar bulunan otoyol. Güney Bronx, şehrin en yoksul köşelerinden biri için büyük planları olan ve büyük cepleri olan müteahhitlerin gözdesi haline gelmişti. Port Morris kıyısı boyunca devasa bir gelişme için temeller atılırken, mülkler toplanıyor ve bölgede modaya uygun mağazalar ve restoranlar açılıyordu.
İlk olarak, kiracılar Bay Giddings’in binanın on yıl önce büyük ölçüde yenilenmiş olduğu iddiasına yanıt vermek zorunda kaldılar. Davasını kanıtlayabilirse, bina artık kira istikrarına kavuşmayacak ve kiracılardan istediği her şeyi talep edebilecek ya da sadece kiralarını yenilemeyecekti.
Bay Giddings, kiracılardan biri olan Courtland W. Hankins, III, bir yan anlaşma teklif ederken, kavgayı bırakması karşılığında uygun bir kiralama sözü verirken, Bayan Waterton’ı konut mahkemesine götürdü. Bir matbaa şirketinde çalışan Bayan Waterton, “Birçoğumuz tacizin veya yıldırmanın ne anlama geldiğini bilmiyorduk” dedi. “Olanlardan bazılarının bizi bırakmaya yönelik taktikler olduğunun farkında değildik.”
Bay Giddings, kiracıları rahatsız etmeyi reddetti. “Mevcut kiralar, yatırımdan herhangi bir getiri elde etmek şöyle dursun, giderleri bile destekleyemedi” dedi. “Herhangi bir kiracının taciz edildiğine dair herhangi bir öneri benim için haberdir. Biz taciz etmeyiz!”
2017 yazında, kiracı bir organizatör olan Anna Burnham grupla temasa geçti. Kiracı derneği örgütlü olduğu ve Bay Giddings’in geniş bir konut portföyü olmadığı için binayı devralma şansları olduğunu düşündü. Bayan Burnham, “Bu adamla yeterince anlaşabilirsek, bunu yaparsak, çekip gitmek isteyeceği bir eşik varmış gibi hissediyorum” dedi.
Ancak tüm organizasyonları için, yeni oluşan koalisyonda çatlaklar görebiliyordu: Farklı kiracılar için riskler farklıydı. “Bazı kiracılar hayatları için diğerlerinden çok daha fazla mücadele ediyorlardı” dedi. “Çalışan bir profesyonelseniz, muhtemelen borcunuz yoktur, empati kuramayabilir veya daha düşük gelirli birinin neden borcunu ödediğini anlayamayabilir ve farklı bir bakış açısına sahip olabilirsiniz.”
Lizzette Concepcion, oğlu Johnny ile dairelerinde bir portre için poz veriyor. “Günün sonunda sahip olduğum tek şey bu ve oğlumun tek bildiği bu” dedi. Kredi… The New York Times için Karsten Moran
Lizzette Concepcion, 2010 yılında binaya taşındı ve doğum sonrası evsizler barınağından geldi. Bay Giddings, ödenmemiş kira için ona dava açtı. Ancak, o sırada avukatı Jane Li’ye göre, adresini tekrar tekrar değiştirerek konut sübvansiyonunu kendisine almasını imkansız hale getirdi. Bayan Concepcion, arka kirada 20.000 dolar borcu olduğunu tahmin etti ve konut sübvansiyonları alınmış olsaydı, bu borçların bir kısmı azaltılabilirdi.
Çalışamadığı ve engelliliği için kamu yardımı aldığı için hala konut istikrarsızlığı konusunda endişeli; o ve oğlunun kronik astımı var. “Sinir bozucuydu, duygusal olarak bir hız treniydi” dedi. “Hala burada olduğum için Tanrıya şükrediyorum, hissettiğim günler var, bu dairede daha ne kadar kalabilirim?”
50 yaşındaki Concepcion kendini güçsüz hissediyordu, ancak düşük ücretli işlerde çalışan kiracılar ve onun gibi kamu yardımına bel bağlayanlar grubun en büyük gücüydü. Bay Giddings’in binayı ilk aldığı sırada işsiz olan ve geliri yeterince düşük olan kiracılardan biri olan 51 yaşındaki Bay Hankins, grubun zaferleri için kritik öneme sahip ücretsiz yasal yardım almaya hak kazanamayacağını söyledi. yardıma hak kazanmak için. O şimdi evsizlik yaşayan insanlar için bir konut savunucusu.
Ancak Bay Hankins başlangıçta grubun çok ileri gideceğinden şüpheliydi ve bankacılıkta çalışan Bay Stone, kendisi ve Bayan Waterton bir soylulaştırmaya katıldıktan sonra binayı satın almalarını önerdiğinde inanamadı. Mart 2017’de ev sahipliği üzerine bir oturumla konferans. Bay Hankins, kendisinin ve diğer kiracıların bu fikri nasıl reddettiğini hatırlatarak, “Ona iki kafası varmış gibi baktık” dedi.
Kiracılar arasında gelirler farklılık gösterse de, bunların çoğu Siyahi ve Latin kökenlidir ve Siyah topluluklarda kiraya verme ve konut haklarından mahrum bırakmanın uzun geçmişine ilişkin bir anlayışı paylaşırlar. Sahiplik, anlaşılması zor ve düşünülemez bir duyguydu. Bay Hankins, yakın zamanda bir Mart öğleden sonra beşinci kattaki dairesinde otururken, etrafı kayıtlarla çevrili bir haldeyken, “Neredeyse büyük resmi görmemeye, büyük resme inanmamaya şartlandık, sanki mülkiyet bize göre değil” dedi. hip hop üretmek için kullandığı kayıt ekipmanı. “Güçlendirme konumunda olmaya alışık değiliz.”
Bayan Waterton başka bir tarihe dokundu: Guyanalı bir göçmen, ailesiyle birlikte büyükbabasının sahip olduğu ve diğer akrabalar için bir ara istasyon olarak hizmet verdiği Brooklyn’deki bir apartmana taşındı. “Bu bizim için güvenli bir sığınaktı. ”dedi. “Binayı satın alabilmemiz için tüm bu şeyler gündeme geldiğinde, ‘Aman Tanrım, bu tam bir daire’ dedim.”
2019’da Bayan Burnham, kiracıları Urban Homesteading ile tanıştırdı. HDFC’leri destekleyen ve aynı zamanda dönüştürmeye yardımcı olan kar amacı gütmeyen bir kuruluş olan Assistance Board.
UHAB’ın mülkiyetin nasıl mümkün olduğunu açıklamasının ardından, “Kazanacağız” kiracılar için adeta bir mantra haline geldi. Bazıları, proje yönetimi için bir bilgisayar yazılım programı, baskı ve posta masrafları ve toplantılar için yiyecek ve içecekler gibi sarf malzemeleri için ödeme yaptı. Bayan Waterton, hafta sonlarını arkadaşları ve aile işlevlerinden vazgeçtiğini söyledi.
Bay. Giddings başlangıçta binayı kiracılara satmakla ilgilenmedi, ancak daha sonra pandemi vurdu ve ölçümler değişti. Mahkemeler, Bay Giddings’in kiracılara karşı açtığı konut mahkemesi davalarını durdurarak kapandı. Ve devletin binanın düzenlenip düzenlenmediğine ilişkin dava bir yıl ertelendi.
Bronx’taki bu bina için yeni bir ev sahibi 4 milyon dolar ödedi; şimdi kiracılar, kar amacı gütmeyen bir kuruluşun yardımıyla 2,6 milyon dolara sahip olabilirler. Kredi… The New York Times için Karsten Moran
Diğer potansiyel alıcılar da davaya bağlı bir binayla ilgilenmiyorlardı ve 2019’da eyalet kira yasalarında yapılan değişiklikler, bina kira açısından stabil hale gelirse, kiracılar taşınsa bile dairelerin neredeyse kesinlikle aynı kalacağı anlamına geliyordu.
Bir e-postada, Bay Giddings sinir bozucu ve nihayetinde mali açıdan mümkün olmayan bir durumu anlattı. “Kiracılar iyi organize edilmişti ve büyük bir temsili vardı” dedi.
Bay Giddings, kiracıların binayı düzenlemeden çıkarma iddiasına itirazlarını geri çekmelerini istedi. Karşılığında, kiracılara kira istikrarı yönergelerini izleyen kiralar verecekti, ancak bazı kiracılar yeni bir ev sahibinin binayı satın alabileceğinden ve anlaşmalara uymayabileceğinden endişeleniyordu.
Ama kiracılar binayı satın almak için parayı nereden bulacak?
Normalde, HDFC’ler kamu fonlarıyla finanse edilir, ancak 2020’de şehir sınırlı personele, birikmiş projelere sahipti ve kira yasalarındaki değişiklikler ve pandemi nedeniyle belirsiz piyasa koşulları nedeniyle kredi programını duraklatmıştı.
Bunun yerine, UHAB bağışçılarından birinden düşük faizli bir köprü kredisi aldı – kar amacı gütmeyen kuruluş ilk kez böyle bir anlaşma için temettü sağlamak için yalnızca özel fonları kullandı – ve kredi döndüğünde krediyi yeniden finanse edecek. kiracılar üzerine bina.
Sonunda bir anlaşmaya vardılar. Bay Giddings e-postada “UHAB açık ara en yüksek teklifi verdi ve sağlam garantiler verdi” dedi. “Onların biraz zamanını aldı, ama sonunda hareketlerini bir araya getirdiler ve kapattılar.”
Sahipliğe giden yol henüz tamamlanmadı. Kiracıların en az yüzde 80’i bir kooperatife sahip olmayı, yönetmeyi ve işletmeyi öğrenmek için UHAB ile 12 saatlik eğitim almalıdır – Bay Hankins’i endişelendiren başka bir adım. Ya tüm kiracılar kursu bitirmezse? UHAB, bir dizi yasallık ve tamamlanması gereken ince baskılar arasında, mülk için daireleri uygun fiyatlı tutmak için kritik olan bir vergi muafiyeti de istiyor.
Herhangi bir sorun olmadıkça, mevcut kiracılar dairelerini parça başına 2.500 $’a satın alma seçeneğine sahip olacaklar ve bu, mülkü dönüştürmek için işi yapan asıl hissedarlar olarak kendilerine tanınan bir indirim. Şehir yönetmeliği, şehir tarafından işletilen bir gelir kısıtlı konut piyangosu aracılığıyla satılacak olan yedi boş birimin fiyatlarını belirleyecek. Morrisania mahallesindeki benzer bir birim yakın zamanda 72.000 $ için listelenmişti.
Fırtınalı bir Mart öğleden sonra, kiracılar kutlama yapmak için binada toplandılar. On yıldan fazla bir süredir binada yaşayan 41 yaşındaki Josh Flores, diğer kiracılardan siyah tişörtünü incelemelerini istedi. “Çok mu?” Ellerini “Barınma Hakları Mücadelesine Katılın” yazan kırmızı blok harflerde gezdirerek sordu.
Daha sonra, Bay Hankins bir boğayla ilahiler söyledi. “Kazanacağız” diye bağırdı. “Çünkü zaten kazandık!”
Konut emlak haberleriyle ilgili haftalık e-posta güncellemeleri için buradan kaydolun. Bizi Twitter’da takip edin: @nytrealestate.
İki yüksek masayı bir araya getirip sürgüleri ve kanatları sipariş ederek toplandılar, binayı 4 milyon dolara satın aldıktan sonra kiraları yükseltmek için büyük planlarla gelen yeni bir ev sahibiyle nasıl başa çıkacaklarını bulmaya çalıştılar. . Grup, ev sahibinin gitmesi ve kiracıların 21 birimlik binasına sahip olmaya hazır olmasıyla sona erecek beş yıllık bir yolculuğun ilk adımını attı.
Kar amacı gütmeyen bir kuruluş, Şubat 2022’de ev sahibine mülk için 2,6 milyon dolar ödedi ve sonunda, dairelerini her biri 2.500 dolara satın alabilecek olan kiracılara devretmeyi planlıyor. Son beş yılda, yalnızca 11 kiralık bina, kiracıların dairelerini şehir tarafından belirlenen fiyatlarla satın aldığı Konut Geliştirme Fonu Şirketi kooperatifi olarak adlandırılan bu tür sınırlı öz sermaye kooperatifine dönüştü. ve bunları sınırlı bir kârla satabilir.
Bu durumda, kiracılar anlaşmayı New York City’den herhangi bir fon almadan gerçekleştirdiler, bu daha da nadir bir zaferdi. Kentin Konut Koruma ve Geliştirme Dairesi’ne göre, şehirde yaklaşık olarak 1100 HDFC kooperatifi var ve bunların çoğu on yıllar önce dönüştürülmüş. Ticari bir emlak komisyoncusu olan Ariel Property Advisors’a göre bu, şehir genelindeki yaklaşık 7.100 kooperatifin dışında.
Ev sahibi olma eşiğinde, kiracıların başarısı, kiraların hızla arttığı ve Port Morris gibi Güney Bronx mahallelerinde spekülatif gelişmenin yaygın olduğu bir zamanda geliyor. Uzun ve karmaşık bir kanuni davasını yürüterek ev sahibinin onları tahliye etmek için yaptığı birçok girişimi önlediler.
Genellikle, başarılı bir kiracı birliği, benzer geçmişlere sahip komşular tarafından yönetilen homojen bir gruptur. 700 East 134th Street’in kiracıları, çoğu zaman baskı altında parçalanan bir reçete olan rengarenk bir ekip. Birkaç kiracı daha önce evsizdi. Diğerleri işsizdi. Aşçı, fotoğrafçı, hemşire, metal imalatçısı, yedek öğretmen ve dijital matbaacı gibi işleri olanlar, sabit ancak mütevazı gelirlere sahipti. Ancak yüksek rantlara karşı mücadelede ortak paydada paylaştılar.
Kevin Stone, binayı satın alma fikrini ortaya atan ilk kiracıydı. Kredi… The New York Times için Karsten Moran
Bazı kiracılar, ev sahibi James Giddings’i kibar ve binanın iyi bir kahyası olarak tanımladılar.
Ayrıca bir ticari bina sahibi olan 56 yaşındaki Bay Giddings, bir e-postada yaptığı harcamaların toplayabildiği kiraları aştığını söyledi. Bazı kiracılar kiralarının tamamını temettü etmediler. Ayrıca yüksek emlak vergilerine ve ağır işleyen meşru sisteme karşı olduğunu söyledi.
Enflasyon son aylarda hızla arttığından, ev sahipleri artan işçilik, yakıt ve bakım giderleriyle karşı karşıya kaldı.
Sonuçta, Bay Giddings, binayı satmanın en iyi sonuç olduğunu söyledi. Bir e-postada “Kiracılar (yakında mal sahibi olacaklar) için mutluyum ve onlara başarılar diliyorum” dedi.
Kiracılardan biri olan 54 yaşındaki Kevin Stone, ev sahibi “en büyük çöküşü olan birbirimizle iletişim kurma yeteneğimizi hafife aldı” dedi. “İnsanlar bize bakacak, Bronx’taki bu binaya bakacaklar ve ‘Ah, bunlar sadece vasat insanlar’ diye düşünecekler. Ama o binadaki insanların tam zamanlı işleri var, profesyoneller ve çalışıyorlar. Kendi başımıza düşünme yeteneğimiz ve yazma yeteneğimiz var. İşleri halletmek için kendi fikirlerimize ve bilgimize güvenebiliriz. Hangisini yaptık.”
Belirsiz bir sonuca ve bazı iç çatışmalara rağmen, bir arada kaldılar – diğer binaların kiracılarının ev sahibi olmaları için potansiyel bir yol haritası.
Claudia Waterton, “Buna nesiller boyu zenginlik olarak bakıyorum” dedi ve daha sonra ekledi, “Bu kimsenin elinden alamayacağı bir şey. Her zaman bu noktaya geri dönüp ‘Bunu yaptım, bunu başardım’ diyebilirsiniz.” Kredi… The New York Times için Karsten Moran
“Buna kuşak zenginliği olarak bakıyorum çünkü henüz bir ailem yok. Bir gün yaptığımda, bu onlara bırakabileceğim bir şey” dedi, başka bir kiracı Claudia Waterton, “Bu kimsenin elinden alamayacağı bir şey. Her zaman bu noktaya dönüp ‘Bunu yaptım, bunu başardım’ diyebilirsiniz.”
2017’de Bronx Tavern’de amaç mülkiyet değildi; hayatta kalmaktı. Komşular içeceklerin üzerine – bira, kokteyller ve sular – notları karşılaştırdı. Kiracılar stüdyo daireler için ayda yaklaşık 1.100 dolar ödedi. Hepsi, 400, 500, 1.000 dolarlık kira zamlarına hazırlanmalarını söylemek için kapılarını çalan Bay Giddings’le aynı konuşmanın farklı türlerini yaşamışlardı.
Kiracılar önce yakındaki Bronx Tavern’de bir araya gelerek ev sahibinin kiralarını artırma ve onları tahliye etme çabaları hakkında konuştular. Yiyecek ve içeceklerden tasarruf etmek için toplantıları hızla dairelerine taşıdılar. Kredi… The New York Times için Karsten Moran
“Hepimiz bunun bir lavabo veya yüzme durumu olduğunu biliyorduk. Ya bir grup olarak topluca bir araya geldi ya da mahvoldu,” dedi Bay Stone.
İlk toplantıdaki kiracılardan biri komşularına, önceki ev sahibiyle yaptığı bir konut mahkemesi davasında, dairelerinin kira dengesinin sağlanabileceğini öğrendiğini söyledi. , kira sözleşmeleri öyle söylemese bile onlara geniş koruma sağlayacaktı.
Courtland W. Hankins, III, kendi yolculuğundan o kadar ilham aldı ki, şu anda evsizlik yaşayan insanların savunucusu olarak çalışıyor. Kredi… The New York Times için Karsten Moran
Kiracılar becerilerini sunmaya başladılar. Biri onun iyi bir yazar olduğunu söyledi. Bir diğeri, bir fotoğrafçı, binadaki bakımsızlık belirtilerini belgelemeyi teklif etti. Birkaçı, bilgi toplamak için şehir ve eyalet devlet dairelerini ziyaret edebileceklerini söyledi. Başka birinin bir devlet konut ajansında bir arkadaşı vardı ve bazı aramalar yapabilirdi.
“Öyleydik, cahil demek istemiyorum ama ne yaptığımızı bilmiyorduk, siz yapana kadar numara yapıyorduk” dedi. araştırma ve idari görevler, nihayetinde grubun organize kalma becerisinde çok önemli bir rol oynadı.
Bu ilk toplantı, olası anlaşmazlıkları da ortaya çıkardı. Kiracılardan biri 41 yaşındaki Bayan Waterton’ı kenara çekti ve meyhanede buluşmaktan duyduğu rahatsızlığı dile getirdi. Herkesin faturayı bölüşmek için harcanabilir geliri yoktu ya da bunu söylemekte kendini rahat hissetmiyordu.
Böylece toplantılar restorandan sıfır noktasına taşındı: Birbirlerinin stüdyo dairelerine tıkıldılar ve strateji geliştirdiler. Loft benzeri stüdyolardan oluşan beş katlı tuğla binaları Bruckner’ın gölgesindeki uykulu bir blokta oturuyor. Bir tarafta fıçı tahtası sıra evler ve diğer tarafta depolar bulunan otoyol. Güney Bronx, şehrin en yoksul köşelerinden biri için büyük planları olan ve büyük cepleri olan müteahhitlerin gözdesi haline gelmişti. Port Morris kıyısı boyunca devasa bir gelişme için temeller atılırken, mülkler toplanıyor ve bölgede modaya uygun mağazalar ve restoranlar açılıyordu.
İlk olarak, kiracılar Bay Giddings’in binanın on yıl önce büyük ölçüde yenilenmiş olduğu iddiasına yanıt vermek zorunda kaldılar. Davasını kanıtlayabilirse, bina artık kira istikrarına kavuşmayacak ve kiracılardan istediği her şeyi talep edebilecek ya da sadece kiralarını yenilemeyecekti.
Bay Giddings, kiracılardan biri olan Courtland W. Hankins, III, bir yan anlaşma teklif ederken, kavgayı bırakması karşılığında uygun bir kiralama sözü verirken, Bayan Waterton’ı konut mahkemesine götürdü. Bir matbaa şirketinde çalışan Bayan Waterton, “Birçoğumuz tacizin veya yıldırmanın ne anlama geldiğini bilmiyorduk” dedi. “Olanlardan bazılarının bizi bırakmaya yönelik taktikler olduğunun farkında değildik.”
Bay Giddings, kiracıları rahatsız etmeyi reddetti. “Mevcut kiralar, yatırımdan herhangi bir getiri elde etmek şöyle dursun, giderleri bile destekleyemedi” dedi. “Herhangi bir kiracının taciz edildiğine dair herhangi bir öneri benim için haberdir. Biz taciz etmeyiz!”
2017 yazında, kiracı bir organizatör olan Anna Burnham grupla temasa geçti. Kiracı derneği örgütlü olduğu ve Bay Giddings’in geniş bir konut portföyü olmadığı için binayı devralma şansları olduğunu düşündü. Bayan Burnham, “Bu adamla yeterince anlaşabilirsek, bunu yaparsak, çekip gitmek isteyeceği bir eşik varmış gibi hissediyorum” dedi.
Ancak tüm organizasyonları için, yeni oluşan koalisyonda çatlaklar görebiliyordu: Farklı kiracılar için riskler farklıydı. “Bazı kiracılar hayatları için diğerlerinden çok daha fazla mücadele ediyorlardı” dedi. “Çalışan bir profesyonelseniz, muhtemelen borcunuz yoktur, empati kuramayabilir veya daha düşük gelirli birinin neden borcunu ödediğini anlayamayabilir ve farklı bir bakış açısına sahip olabilirsiniz.”
Lizzette Concepcion, oğlu Johnny ile dairelerinde bir portre için poz veriyor. “Günün sonunda sahip olduğum tek şey bu ve oğlumun tek bildiği bu” dedi. Kredi… The New York Times için Karsten Moran
Lizzette Concepcion, 2010 yılında binaya taşındı ve doğum sonrası evsizler barınağından geldi. Bay Giddings, ödenmemiş kira için ona dava açtı. Ancak, o sırada avukatı Jane Li’ye göre, adresini tekrar tekrar değiştirerek konut sübvansiyonunu kendisine almasını imkansız hale getirdi. Bayan Concepcion, arka kirada 20.000 dolar borcu olduğunu tahmin etti ve konut sübvansiyonları alınmış olsaydı, bu borçların bir kısmı azaltılabilirdi.
Çalışamadığı ve engelliliği için kamu yardımı aldığı için hala konut istikrarsızlığı konusunda endişeli; o ve oğlunun kronik astımı var. “Sinir bozucuydu, duygusal olarak bir hız treniydi” dedi. “Hala burada olduğum için Tanrıya şükrediyorum, hissettiğim günler var, bu dairede daha ne kadar kalabilirim?”
50 yaşındaki Concepcion kendini güçsüz hissediyordu, ancak düşük ücretli işlerde çalışan kiracılar ve onun gibi kamu yardımına bel bağlayanlar grubun en büyük gücüydü. Bay Giddings’in binayı ilk aldığı sırada işsiz olan ve geliri yeterince düşük olan kiracılardan biri olan 51 yaşındaki Bay Hankins, grubun zaferleri için kritik öneme sahip ücretsiz yasal yardım almaya hak kazanamayacağını söyledi. yardıma hak kazanmak için. O şimdi evsizlik yaşayan insanlar için bir konut savunucusu.
Ancak Bay Hankins başlangıçta grubun çok ileri gideceğinden şüpheliydi ve bankacılıkta çalışan Bay Stone, kendisi ve Bayan Waterton bir soylulaştırmaya katıldıktan sonra binayı satın almalarını önerdiğinde inanamadı. Mart 2017’de ev sahipliği üzerine bir oturumla konferans. Bay Hankins, kendisinin ve diğer kiracıların bu fikri nasıl reddettiğini hatırlatarak, “Ona iki kafası varmış gibi baktık” dedi.
Kiracılar arasında gelirler farklılık gösterse de, bunların çoğu Siyahi ve Latin kökenlidir ve Siyah topluluklarda kiraya verme ve konut haklarından mahrum bırakmanın uzun geçmişine ilişkin bir anlayışı paylaşırlar. Sahiplik, anlaşılması zor ve düşünülemez bir duyguydu. Bay Hankins, yakın zamanda bir Mart öğleden sonra beşinci kattaki dairesinde otururken, etrafı kayıtlarla çevrili bir haldeyken, “Neredeyse büyük resmi görmemeye, büyük resme inanmamaya şartlandık, sanki mülkiyet bize göre değil” dedi. hip hop üretmek için kullandığı kayıt ekipmanı. “Güçlendirme konumunda olmaya alışık değiliz.”
Bayan Waterton başka bir tarihe dokundu: Guyanalı bir göçmen, ailesiyle birlikte büyükbabasının sahip olduğu ve diğer akrabalar için bir ara istasyon olarak hizmet verdiği Brooklyn’deki bir apartmana taşındı. “Bu bizim için güvenli bir sığınaktı. ”dedi. “Binayı satın alabilmemiz için tüm bu şeyler gündeme geldiğinde, ‘Aman Tanrım, bu tam bir daire’ dedim.”
2019’da Bayan Burnham, kiracıları Urban Homesteading ile tanıştırdı. HDFC’leri destekleyen ve aynı zamanda dönüştürmeye yardımcı olan kar amacı gütmeyen bir kuruluş olan Assistance Board.
UHAB’ın mülkiyetin nasıl mümkün olduğunu açıklamasının ardından, “Kazanacağız” kiracılar için adeta bir mantra haline geldi. Bazıları, proje yönetimi için bir bilgisayar yazılım programı, baskı ve posta masrafları ve toplantılar için yiyecek ve içecekler gibi sarf malzemeleri için ödeme yaptı. Bayan Waterton, hafta sonlarını arkadaşları ve aile işlevlerinden vazgeçtiğini söyledi.
Bay. Giddings başlangıçta binayı kiracılara satmakla ilgilenmedi, ancak daha sonra pandemi vurdu ve ölçümler değişti. Mahkemeler, Bay Giddings’in kiracılara karşı açtığı konut mahkemesi davalarını durdurarak kapandı. Ve devletin binanın düzenlenip düzenlenmediğine ilişkin dava bir yıl ertelendi.
Bronx’taki bu bina için yeni bir ev sahibi 4 milyon dolar ödedi; şimdi kiracılar, kar amacı gütmeyen bir kuruluşun yardımıyla 2,6 milyon dolara sahip olabilirler. Kredi… The New York Times için Karsten Moran
Diğer potansiyel alıcılar da davaya bağlı bir binayla ilgilenmiyorlardı ve 2019’da eyalet kira yasalarında yapılan değişiklikler, bina kira açısından stabil hale gelirse, kiracılar taşınsa bile dairelerin neredeyse kesinlikle aynı kalacağı anlamına geliyordu.
Bir e-postada, Bay Giddings sinir bozucu ve nihayetinde mali açıdan mümkün olmayan bir durumu anlattı. “Kiracılar iyi organize edilmişti ve büyük bir temsili vardı” dedi.
Bay Giddings, kiracıların binayı düzenlemeden çıkarma iddiasına itirazlarını geri çekmelerini istedi. Karşılığında, kiracılara kira istikrarı yönergelerini izleyen kiralar verecekti, ancak bazı kiracılar yeni bir ev sahibinin binayı satın alabileceğinden ve anlaşmalara uymayabileceğinden endişeleniyordu.
Ama kiracılar binayı satın almak için parayı nereden bulacak?
Normalde, HDFC’ler kamu fonlarıyla finanse edilir, ancak 2020’de şehir sınırlı personele, birikmiş projelere sahipti ve kira yasalarındaki değişiklikler ve pandemi nedeniyle belirsiz piyasa koşulları nedeniyle kredi programını duraklatmıştı.
Bunun yerine, UHAB bağışçılarından birinden düşük faizli bir köprü kredisi aldı – kar amacı gütmeyen kuruluş ilk kez böyle bir anlaşma için temettü sağlamak için yalnızca özel fonları kullandı – ve kredi döndüğünde krediyi yeniden finanse edecek. kiracılar üzerine bina.
Sonunda bir anlaşmaya vardılar. Bay Giddings e-postada “UHAB açık ara en yüksek teklifi verdi ve sağlam garantiler verdi” dedi. “Onların biraz zamanını aldı, ama sonunda hareketlerini bir araya getirdiler ve kapattılar.”
Sahipliğe giden yol henüz tamamlanmadı. Kiracıların en az yüzde 80’i bir kooperatife sahip olmayı, yönetmeyi ve işletmeyi öğrenmek için UHAB ile 12 saatlik eğitim almalıdır – Bay Hankins’i endişelendiren başka bir adım. Ya tüm kiracılar kursu bitirmezse? UHAB, bir dizi yasallık ve tamamlanması gereken ince baskılar arasında, mülk için daireleri uygun fiyatlı tutmak için kritik olan bir vergi muafiyeti de istiyor.
Herhangi bir sorun olmadıkça, mevcut kiracılar dairelerini parça başına 2.500 $’a satın alma seçeneğine sahip olacaklar ve bu, mülkü dönüştürmek için işi yapan asıl hissedarlar olarak kendilerine tanınan bir indirim. Şehir yönetmeliği, şehir tarafından işletilen bir gelir kısıtlı konut piyangosu aracılığıyla satılacak olan yedi boş birimin fiyatlarını belirleyecek. Morrisania mahallesindeki benzer bir birim yakın zamanda 72.000 $ için listelenmişti.
Fırtınalı bir Mart öğleden sonra, kiracılar kutlama yapmak için binada toplandılar. On yıldan fazla bir süredir binada yaşayan 41 yaşındaki Josh Flores, diğer kiracılardan siyah tişörtünü incelemelerini istedi. “Çok mu?” Ellerini “Barınma Hakları Mücadelesine Katılın” yazan kırmızı blok harflerde gezdirerek sordu.
Daha sonra, Bay Hankins bir boğayla ilahiler söyledi. “Kazanacağız” diye bağırdı. “Çünkü zaten kazandık!”
Konut emlak haberleriyle ilgili haftalık e-posta güncellemeleri için buradan kaydolun. Bizi Twitter’da takip edin: @nytrealestate.