The New York Times için Karsten Moran
60 East 86th Street’te, fiyatları yaklaşık 7 milyon dolar ile 19 milyon dolar arasında değişen 14 daireli, yakın zamanda inşa edilmiş 210 metrelik bir kule.
Bir çift az katlı binanın yerini 10 daire aldı. Site mevcut imar altında 77 kadar daireye sahip olabilirdi.
15 West 96th Street’te bir müteahhit, 21 apartman daireli 321 metrelik bir kule inşa ediyor.
Daha önce orada bulunan kasaba evlerinde 30’a yakın kiralık daire vardı.
Alanın önemli olduğu New York City’de geliştiriciler, gökyüzüne doğru yükselen yenilerini oluşturmak için konut binalarını yıkıyor – şehrin uygun fiyatlı konut krizini hafifletmeye yardımcı olmak için binlerce daire oluşturabilecek projeler.
Ancak Manhattan’ın Yukarı Doğu ve Batı Yakalarında, bir dizi yüksek katlı, düşük yoğunluklu kule bir çelişkiyi temsil ediyor: birkaç üniteli büyük kuleler, bazen değiştirdikleri binalardan daha az. Şehir planlamacıları, müteahhitlerin Manhattan’ın yüksek yoğunluklu mahallelerinde kalan ve önemli ölçüde daha fazla birimin inşa edilebileceği değerli birkaç siteyi israf ettiğini söylüyor.
15 West 96th Street’te bir müteahhit, 21 apartman daireli 22 katlı bir kule inşa ediyor, ancak imar analizine göre imar yerinde 66 üniteye izin verecekti. 200 East 75th Street’te, 18 katlı yeni bir yüksek katlı binada 36 lüks daire olacak, ancak bina imar kurallarına göre 144 adede kadar daireye sahip olabilirdi. 1165 Madison Avenue’da bir geliştirici 88 birim inşa edebilirdi, ancak 13 katlı yeni bir kule var ve 65 milyon dolardan fazla satılan 13.000 metrekareden fazla, dört katlı bir birim de dahil olmak üzere 11 birime sahip.
Bu tür projelerin kümülatif bir etkisi vardır. Şehir Planlama Departmanına göre, 2010’dan 2020’ye kadar, Yukarı Doğu Yakası, şehirdeki diğer tüm topluluk bölgelerinden daha fazla konut birimi kaybetti, özellikle de daha küçük apartman daireleri ve yıkımların bir araya gelmesiyle.
İnşaatçılar, yeni vergi teşvikleri veya daha elverişli imar olmadan lüks apartmanlar dışında neredeyse her şey için arazi ve inşaat maliyetinin çok yüksek olduğunu savunuyorlar. Yine de, konut savunucuları, geliştiricilerin daha fazlasını yapmasını teşvik edebilecek veya gerektirebilecek, şehrin ve devletin atabileceği adımlar var.
“Konut, her türlü konut için umutsuz olan bir şehirde, bir inşaatçının daha az birim inşa etmesine nasıl izin verebilirsiniz?” Yukarı Batı Yakası ve eski bir Manhattan ilçe başkanını içeren bölge için bir belediye meclisi üyesi olan Gale Brewer’a sordu. “Bu insanların uygun fiyatlı bir şey inşa etmeden kurtulabilecekleri fikri akıllara durgunluk veriyor.”
New York City Boş Konut Anketi’ne göre 2021’de her üç haneden ikisi New York’ta evini kiraladı, bu nedenle kiralık daire için olağanüstü bir talep var.
Eski kiracılar, yıkılmakta olan binalardan bazılarının berbat olabileceğini, ancak en azından orta gelirli hanelerin imkanları dahilinde kira teklif ettiklerini söyledi. Arazi kullanımı uzmanları, kiracılar bölge dışında fiyatlandırıldığında, yakınlardaki düşük gelirli mahallelerde sınırlı konut arzı üzerinde ek baskı oluşturduklarını söylüyor. Bazı kiracılar şehir dışına fiyatlandırılmıştır.
Brit Foster Rothstein’ın ilk New York dairesi, yerle bir edilen ve her biri 6.000 fit kareden fazla uzanan iki çatı katı da dahil olmak üzere 13 lüks birimin bulunduğu 210 fitlik bir bina ile değiştirilen dört katlı bir apartmandaydı. Geçen yıl tamamlanan 1228 Madison Avenue’deki neo-Klasik tarzdaki taş kule, Midtown Manhattan’daki Milyarderler Sırasında benzer şekilde abartılı (ve seyrek nüfuslu) bir kulenin arkasındaki firma olan Robert AM Stern Architects tarafından tasarlandı.
2003 yılında bir manikür salonunun üstünde bir oda arkadaşıyla paylaştığı tek yatak odalı daire için ayda 800 dolar ödeyen Bayan Rothstein, “Açıkçası iç karartıcı” dedi ve buna bayıldı.
Central Park’a ve Guggenheim Müzesi’ne bu kadar yakın yaşayan bir yüksek lisans öğrencisi olduğu için ne kadar şanslı hissettiğini hatırlayarak, “Her yer aseton gibi kokuyordu, ama harikaydı” dedi. 2003 elektrik kesintisinin olduğu gece, sokaklarda bir şehir mağaracısı gibi bir farla yürürken baş döndürücü enerjisini hatırlıyor.
“Bunu söylerken çok sevimsiz biri gibi hissediyorum, ama dürüst olmak gerekirse, gerçekten büyülü hissettirdi” dedi.
Bir eğitim danışmanı olan 43 yaşındaki Bayan Rothstein, iki yıl önce kısmen daha ucuz konut için Kuzey Karolina’ya taşındı. Yukarı Doğu Yakası hakkında “Artık bir dayanak bulamıyorsunuz” dedi. “Yaşayacak hiçbir yerin yok.”
The New York Times için Karsten Moran
1165 Madison Avenue’de, 11 üniteli 210 fitlik bir kule, 65 milyon doların üzerinde bir fiyata satılan 13.000 fit kareden fazla, dört katlı bir “dört katlı” içeriyordu.
Kule için yer açmak için, beş katlı bir kira-stabilize bina ve bitişik dükkanlar yerle bir edildi.
‘Çılgın Bir Başarı’
Bir imar analizine göre, Madison Avenue’daki arsa 75 üniteyi destekleyebilirdi. Ancak geliştirici CBSK Ironstate’in müdürü Scott Shnay, sığ geliştirme sahası tasarım seçeneklerini sınırladığı için daha fazla birim eklemenin verimsiz olacağını söyledi.
Bay Shnay, CBSK’nın daha da büyük yerleşimler oluşturmak için bazı birimleri birleştirmeyi talep eden alıcıların zevklerini karşılayacak şekilde ayarlandığını söyledi. 15 birim için çağrılan orijinal planlar; şimdi 13 tane var
New York’lu bir değerleme uzmanı olan Jonathan Miller’a göre Manhattan’daki ortalama yeni konut birimi 1.600 metrekareden daha az. Bununla birlikte, birçok geliştirici için, az sayıda üniteye ve genişleyen yerleşimlere sahip butik apartman kuleleri için kanıtlanmış bir pazar var.
Geçen yıl geliştirici Naftali Group tarafından tamamlanan Yukarı Doğu Yakası’ndaki 210 metrelik kireçtaşı kaplı bir kule olan Benson’da, 1.770 metrekarelik üç yatak odalı için 12.75 milyon dolar ile 35 milyon dolar arasında değişen 15 ünite vardı. geliştiriciye göre, 6.600 metrekareden fazla bir çatı katı. Lüks piyasasını takip eden Olshan Realty’nin başkanı Donna Olshan, binanın satıldığını söyledi.
“Çılgın bir başarıydı,” dedi ama aynı zamanda riskli bir stratejiydi, çünkü yatırım çok az birime bağlıydı. Bir zamanlar savaş öncesi apartmanlardan oluşan imar alanı, imar hesaplamalarına göre 83 daireyi destekleyebilirdi.
Bir geliştirme danışmanı ve pazarlama firması olan Corcoran Sunshine Marketing Group’un kıdemli başkan yardımcısı Ryan Schleis, geliştiricilerin varlıklı pazarlardaki projelerde bu kadar çok birimi sıkıştırmak için çok az teşvike sahip olduğunu, çünkü daha büyük birimlerin daha yüksek primler talep ettiğini söyledi. Yukarı Doğu Yakası’nda metrekare başına 4.000 doları aşan en yüksek dolarlık birimlerle “Uzay en büyük lüks” dedi.
Ayrıca, bu projelerin çoğu, aksi takdirde inşaatçının sitede daha önce sitede bulunan birimlerin sayısını eşleştirmesini veya aşmasını gerektirebilecek imar değişiklikleri veya kamu incelemesi gerektirmeyen sitelerde “doğru olarak” inşa edildiğini söyledi. bir dizi yeni kuleyi inceleyen şehir plancısı.
“İnsanları barındırmak için kullanılabilecek kıt bir taban alanı kaynağınız var ve esasen harika varlıklı insanlar için kullanılıyor” dedi.
Geliştiriciler, yatırımlarından en iyi getiriyi elde etme peşinde olduklarını söylüyorlar.
Naftali Group adlı firması Manhattan’da birkaç ünite ile birkaç yüksek katlı apartman binası inşa eden Miki Naftali, “Bu çok basit bir cevap: Piyasa talebi” dedi.
Naftali Grubu’nun 1980’lerde inşa ettiği 128 kiralık konutu yıkmayı planladığı West 84th Street’teki Eagle Court’ta, mevcut imar durumuna göre yeni bir kulede 220’den fazla daire olabilirdi.
Mevcut binanın yüksekliğinin neredeyse üç katı olan 210 metrelik bir kulenin değiştirilmesi, 45 daireye sahip olacak – 83 evden net kayıp – hepsi muhtemelen milyonlarca dolarlık apartman birimi olacak.
(Yıkım, ayrılmayı reddeden yalnız bir kiracı tarafından engelleniyor. The Real Deal’in bildirdiğine göre, bu ay bir devlet kurumu acil kiralama yardımı başvurusunu reddettiğinde bir aksilikle karşılaştı. Avukatına göre karara itiraz ediyor. , Adam Leitman Bailey.)
Geliştirici EJS Group’a göre, 200 East 75th Street’te iki ila beş yatak odası arasında değişen 36 lüks birimin fiyatları açıklanmadı. Ancak firma yakın zamanda, 2,200 metrekarelik üç yatak odalı bir oda için yaklaşık 5 milyon dolar ile 4,600 metrekarelik beş yatak odalı bir oda için 20 milyon dolar arasında değişen listeleri olan, 25 üniteli 170 metrelik bir kule olan yakındaki bir projeyi tamamladı. Çatı katı.
Doğu 75. Cadde’deki sitede bir imar analizine göre 140’tan fazla daire veya mevcut teklifin dört katı kadar daire olabilirdi.
EJS’nin başkanı Ted Segal, firmasının, eskiden olarak bilinen Affordable New York programı aracılığıyla vergi indirimleri karşılığında, bir kısmı piyasa fiyatının altında teklif edilecek olan, önemli ölçüde daha fazla birime sahip bir kiralık kule inşa etmeyi düşündüğünü söyledi. 421a.
Ancak sübvansiyon Haziran ayında sona erdi ve yeterince uygun fiyatlı konut üretmediği yönündeki eleştiriler arasında yakında yeniden canlanması pek mümkün görünmüyor.
Yaklaşan kuleye yer açmak için, EJS Group geçen yıl piyasa fiyatına göre yaklaşık 40 kiralık dairenin yanı sıra bir restoran, kafe ve pub bulunan bir dizi binayı yıkmaya başladı. Yeni kulenin 2025 yılında tamamlanması bekleniyor.
41 yaşındaki George Wishart, 2012’den 2017’ye kadar beş katlı binalardan birinde tek yatak odalı küçük bir daire kiraladı.
Spor yayıncılığında çalışan Bay Wishart, “Bu sadece sinir bozucu ve üzücü” dedi.
Beş yılda kirayı sadece 200 dolar yükselten bir ev sahibine ayda yaklaşık 2400 dolar ödediğini söyledi. Yönetilebilir kira, şehir dışında daha büyük bir daire için para biriktirmesine yardımcı oldu, tek yatak odalı bir daire, kendisi ve karısı ayda 4.000 dolar paylaştırdı.
33 yaşındaki Albert Jakupi, ailesinin 1996 yılında binalardan birinin zemin katında açtığı Fransız restoranı Bistro Le Steak’in ortak sahibiydi ve üst katında küçük bir daire kiraladı. Komşuları düzenliydi.
“Bir mahalle eklemi olarak kabul edildi” dedi. “Bir içki ve çikolatalı mus almak için pijamalarıyla aşağı inerlerdi.” Bistro geçen yıl kapandı, ancak Midtown’dan arabayla yaklaşık bir saat uzaklıktaki Westchester County’deki bir köy olan Larchmont’ta yeni bir adla yeniden açıldı. Eski patronlarının çoğunu yeni yerde gördüğüne şaşırdığını söyledi – onlar da Yukarı Doğu Yakası’ndan fiyatlandırılmıştı.
The New York Times için Karsten Moran
1228 Madison Avenue’deki bu 210 metrelik yeni kulede yaklaşık 8 milyon ila 24 milyon dolar arasında 13 lüks daire bulunuyor. İki çatı katının her ikisi de 6.000 metrekarenin üzerindedir.
Bu, sitedeki eski apartmanlardan sadece dokuz birim net kazanç. İmar analizine göre kulede 75 daire olabilirdi.
200 East 75th Street’te 214 fit yüksekliğindeki bir binada 36 lüks ünite yer alacak.
Kule için yer açmak için yerle bir edilen beş katlı binalar sırasında yaklaşık 40 kiralık daire vardı.
Yeni Politikalar
New York Üniversitesi Furman Center’ın konut ve kentsel politika üzerine çalışan direktörü Matthew Murphy, çoğu durumda yıkımların bir mülkte daha az konut birimine yol açmadığını, ancak bu tür örneklerin bu kadar göze batan olmasının bir nedeni olduğunu söyledi.
Daha az sayıda lüks apartman birimi için kiraların parçalanmasına atıfta bulunarak, “Bunun daha fazla arz yaratmaya yönelik şehir çapındaki stratejinin bir parçası olduğunu iddia edemezsiniz” dedi.
Geliştiricileri yüksek maliyetli pazarlarda apartman daireleri dışında bir şeyler inşa etmeye teşvik etmek için, bazı uygun fiyatlı konut destekçileri, Haziran ayında sona eren programa benzer bir program oluşturmayı önerdiler, çünkü zaten geliştiricilerin yıkılan her daire için piyasa fiyatının altında birimler oluşturmasını gerektiriyordu. Bay Murphy, sitenin vergi avantajlarından yararlanmak için olduğunu söyledi.
Programın sona erdiğini görmekten memnun olan uygun fiyatlı konut savunucuları, New York Şehri Denetçisi Brad Lander dahil, programın, vazgeçilen vergi gelirinin maliyeti için gerçekten uygun fiyatlı daireler üretmediğini söylediler.
Başka bir öneri, bir mülkte ne kadar metrekare inşa edilebileceğini belirleyen konut binalarındaki yoğunluk sınırını kaldırmak veya ortadan kaldırmaktır. Taraftarlar, eyalet düzeyinde yapılması gereken değişikliğin, geliştiricilerin Yukarı Doğu Yakası gibi yüksek yoğunluklu mahallelerde daha fazla konut inşa etmesine izin vereceğini söylüyor. Şehir, daha sonra, piyasa fiyatının altındaki dairelerin bir payını dahil etmek için ekstra yoğunluk arayan inşaatçılara ihtiyaç duyabilir.
Vali Kathy Hochul, yoğunluk sınırını yükseltmeyi erken bir politika hedefi haline getirdi, ancak korumacı bir grup olan New York Belediye Arka Derneği gibi eleştirmenler, imar yasasındaki boşlukları kapatmadan ve çevresel inceleme sürecini iyileştirmeden değişikliğin yapılmasına karşı çıktılar, çünkü çünkü çok yüksek binaları ve uygun fiyatlı konutları teşvik edebilir.
Şehrin baş konut sorumlusu Jessica Katz, hem 421a gibi bir vergi sübvansiyonunun yeniden canlandırılmasından hem de konut yoğunluğu üst sınırını ortadan kaldırmaktan yana olduğunu söyledi.
Kent tarafından kabul edilen imar düzenlemelerini yazan bir mimar ve planlamacı olan Michael Kwartler, kentin inşaatçıların yıktıkları daireleri değiştirmelerini de gerektirebileceğini söyledi. Ancak bu süreç, kamuya açık oturumlar, bir arazi kullanımı inceleme süreci ve Kent Konseyi’nden onay gerektirdiği için yıllar alabilir.
Öyle olsa bile, yeni gelişmeye duyulan büyük ihtiyaç göz önüne alındığında, bunun değerli bir kampanya olabileceğini söyledi. “Bir şekilde, konut kaybının sıfır olması gerekiyor.”
60 East 86th Street’te, fiyatları yaklaşık 7 milyon dolar ile 19 milyon dolar arasında değişen 14 daireli, yakın zamanda inşa edilmiş 210 metrelik bir kule.
Bir çift az katlı binanın yerini 10 daire aldı. Site mevcut imar altında 77 kadar daireye sahip olabilirdi.
15 West 96th Street’te bir müteahhit, 21 apartman daireli 321 metrelik bir kule inşa ediyor.
Daha önce orada bulunan kasaba evlerinde 30’a yakın kiralık daire vardı.
Alanın önemli olduğu New York City’de geliştiriciler, gökyüzüne doğru yükselen yenilerini oluşturmak için konut binalarını yıkıyor – şehrin uygun fiyatlı konut krizini hafifletmeye yardımcı olmak için binlerce daire oluşturabilecek projeler.
Ancak Manhattan’ın Yukarı Doğu ve Batı Yakalarında, bir dizi yüksek katlı, düşük yoğunluklu kule bir çelişkiyi temsil ediyor: birkaç üniteli büyük kuleler, bazen değiştirdikleri binalardan daha az. Şehir planlamacıları, müteahhitlerin Manhattan’ın yüksek yoğunluklu mahallelerinde kalan ve önemli ölçüde daha fazla birimin inşa edilebileceği değerli birkaç siteyi israf ettiğini söylüyor.
15 West 96th Street’te bir müteahhit, 21 apartman daireli 22 katlı bir kule inşa ediyor, ancak imar analizine göre imar yerinde 66 üniteye izin verecekti. 200 East 75th Street’te, 18 katlı yeni bir yüksek katlı binada 36 lüks daire olacak, ancak bina imar kurallarına göre 144 adede kadar daireye sahip olabilirdi. 1165 Madison Avenue’da bir geliştirici 88 birim inşa edebilirdi, ancak 13 katlı yeni bir kule var ve 65 milyon dolardan fazla satılan 13.000 metrekareden fazla, dört katlı bir birim de dahil olmak üzere 11 birime sahip.
Bu tür projelerin kümülatif bir etkisi vardır. Şehir Planlama Departmanına göre, 2010’dan 2020’ye kadar, Yukarı Doğu Yakası, şehirdeki diğer tüm topluluk bölgelerinden daha fazla konut birimi kaybetti, özellikle de daha küçük apartman daireleri ve yıkımların bir araya gelmesiyle.
İnşaatçılar, yeni vergi teşvikleri veya daha elverişli imar olmadan lüks apartmanlar dışında neredeyse her şey için arazi ve inşaat maliyetinin çok yüksek olduğunu savunuyorlar. Yine de, konut savunucuları, geliştiricilerin daha fazlasını yapmasını teşvik edebilecek veya gerektirebilecek, şehrin ve devletin atabileceği adımlar var.
“Konut, her türlü konut için umutsuz olan bir şehirde, bir inşaatçının daha az birim inşa etmesine nasıl izin verebilirsiniz?” Yukarı Batı Yakası ve eski bir Manhattan ilçe başkanını içeren bölge için bir belediye meclisi üyesi olan Gale Brewer’a sordu. “Bu insanların uygun fiyatlı bir şey inşa etmeden kurtulabilecekleri fikri akıllara durgunluk veriyor.”
New York City Boş Konut Anketi’ne göre 2021’de her üç haneden ikisi New York’ta evini kiraladı, bu nedenle kiralık daire için olağanüstü bir talep var.
Eski kiracılar, yıkılmakta olan binalardan bazılarının berbat olabileceğini, ancak en azından orta gelirli hanelerin imkanları dahilinde kira teklif ettiklerini söyledi. Arazi kullanımı uzmanları, kiracılar bölge dışında fiyatlandırıldığında, yakınlardaki düşük gelirli mahallelerde sınırlı konut arzı üzerinde ek baskı oluşturduklarını söylüyor. Bazı kiracılar şehir dışına fiyatlandırılmıştır.
Brit Foster Rothstein’ın ilk New York dairesi, yerle bir edilen ve her biri 6.000 fit kareden fazla uzanan iki çatı katı da dahil olmak üzere 13 lüks birimin bulunduğu 210 fitlik bir bina ile değiştirilen dört katlı bir apartmandaydı. Geçen yıl tamamlanan 1228 Madison Avenue’deki neo-Klasik tarzdaki taş kule, Midtown Manhattan’daki Milyarderler Sırasında benzer şekilde abartılı (ve seyrek nüfuslu) bir kulenin arkasındaki firma olan Robert AM Stern Architects tarafından tasarlandı.
2003 yılında bir manikür salonunun üstünde bir oda arkadaşıyla paylaştığı tek yatak odalı daire için ayda 800 dolar ödeyen Bayan Rothstein, “Açıkçası iç karartıcı” dedi ve buna bayıldı.
Central Park’a ve Guggenheim Müzesi’ne bu kadar yakın yaşayan bir yüksek lisans öğrencisi olduğu için ne kadar şanslı hissettiğini hatırlayarak, “Her yer aseton gibi kokuyordu, ama harikaydı” dedi. 2003 elektrik kesintisinin olduğu gece, sokaklarda bir şehir mağaracısı gibi bir farla yürürken baş döndürücü enerjisini hatırlıyor.
“Bunu söylerken çok sevimsiz biri gibi hissediyorum, ama dürüst olmak gerekirse, gerçekten büyülü hissettirdi” dedi.
Bir eğitim danışmanı olan 43 yaşındaki Bayan Rothstein, iki yıl önce kısmen daha ucuz konut için Kuzey Karolina’ya taşındı. Yukarı Doğu Yakası hakkında “Artık bir dayanak bulamıyorsunuz” dedi. “Yaşayacak hiçbir yerin yok.”
The New York Times için Karsten Moran
1165 Madison Avenue’de, 11 üniteli 210 fitlik bir kule, 65 milyon doların üzerinde bir fiyata satılan 13.000 fit kareden fazla, dört katlı bir “dört katlı” içeriyordu.
Kule için yer açmak için, beş katlı bir kira-stabilize bina ve bitişik dükkanlar yerle bir edildi.
‘Çılgın Bir Başarı’
Bir imar analizine göre, Madison Avenue’daki arsa 75 üniteyi destekleyebilirdi. Ancak geliştirici CBSK Ironstate’in müdürü Scott Shnay, sığ geliştirme sahası tasarım seçeneklerini sınırladığı için daha fazla birim eklemenin verimsiz olacağını söyledi.
Bay Shnay, CBSK’nın daha da büyük yerleşimler oluşturmak için bazı birimleri birleştirmeyi talep eden alıcıların zevklerini karşılayacak şekilde ayarlandığını söyledi. 15 birim için çağrılan orijinal planlar; şimdi 13 tane var
New York’lu bir değerleme uzmanı olan Jonathan Miller’a göre Manhattan’daki ortalama yeni konut birimi 1.600 metrekareden daha az. Bununla birlikte, birçok geliştirici için, az sayıda üniteye ve genişleyen yerleşimlere sahip butik apartman kuleleri için kanıtlanmış bir pazar var.
Geçen yıl geliştirici Naftali Group tarafından tamamlanan Yukarı Doğu Yakası’ndaki 210 metrelik kireçtaşı kaplı bir kule olan Benson’da, 1.770 metrekarelik üç yatak odalı için 12.75 milyon dolar ile 35 milyon dolar arasında değişen 15 ünite vardı. geliştiriciye göre, 6.600 metrekareden fazla bir çatı katı. Lüks piyasasını takip eden Olshan Realty’nin başkanı Donna Olshan, binanın satıldığını söyledi.
“Çılgın bir başarıydı,” dedi ama aynı zamanda riskli bir stratejiydi, çünkü yatırım çok az birime bağlıydı. Bir zamanlar savaş öncesi apartmanlardan oluşan imar alanı, imar hesaplamalarına göre 83 daireyi destekleyebilirdi.
Bir geliştirme danışmanı ve pazarlama firması olan Corcoran Sunshine Marketing Group’un kıdemli başkan yardımcısı Ryan Schleis, geliştiricilerin varlıklı pazarlardaki projelerde bu kadar çok birimi sıkıştırmak için çok az teşvike sahip olduğunu, çünkü daha büyük birimlerin daha yüksek primler talep ettiğini söyledi. Yukarı Doğu Yakası’nda metrekare başına 4.000 doları aşan en yüksek dolarlık birimlerle “Uzay en büyük lüks” dedi.
Ayrıca, bu projelerin çoğu, aksi takdirde inşaatçının sitede daha önce sitede bulunan birimlerin sayısını eşleştirmesini veya aşmasını gerektirebilecek imar değişiklikleri veya kamu incelemesi gerektirmeyen sitelerde “doğru olarak” inşa edildiğini söyledi. bir dizi yeni kuleyi inceleyen şehir plancısı.
“İnsanları barındırmak için kullanılabilecek kıt bir taban alanı kaynağınız var ve esasen harika varlıklı insanlar için kullanılıyor” dedi.
Geliştiriciler, yatırımlarından en iyi getiriyi elde etme peşinde olduklarını söylüyorlar.
Naftali Group adlı firması Manhattan’da birkaç ünite ile birkaç yüksek katlı apartman binası inşa eden Miki Naftali, “Bu çok basit bir cevap: Piyasa talebi” dedi.
Naftali Grubu’nun 1980’lerde inşa ettiği 128 kiralık konutu yıkmayı planladığı West 84th Street’teki Eagle Court’ta, mevcut imar durumuna göre yeni bir kulede 220’den fazla daire olabilirdi.
Mevcut binanın yüksekliğinin neredeyse üç katı olan 210 metrelik bir kulenin değiştirilmesi, 45 daireye sahip olacak – 83 evden net kayıp – hepsi muhtemelen milyonlarca dolarlık apartman birimi olacak.
(Yıkım, ayrılmayı reddeden yalnız bir kiracı tarafından engelleniyor. The Real Deal’in bildirdiğine göre, bu ay bir devlet kurumu acil kiralama yardımı başvurusunu reddettiğinde bir aksilikle karşılaştı. Avukatına göre karara itiraz ediyor. , Adam Leitman Bailey.)
Geliştirici EJS Group’a göre, 200 East 75th Street’te iki ila beş yatak odası arasında değişen 36 lüks birimin fiyatları açıklanmadı. Ancak firma yakın zamanda, 2,200 metrekarelik üç yatak odalı bir oda için yaklaşık 5 milyon dolar ile 4,600 metrekarelik beş yatak odalı bir oda için 20 milyon dolar arasında değişen listeleri olan, 25 üniteli 170 metrelik bir kule olan yakındaki bir projeyi tamamladı. Çatı katı.
Doğu 75. Cadde’deki sitede bir imar analizine göre 140’tan fazla daire veya mevcut teklifin dört katı kadar daire olabilirdi.
EJS’nin başkanı Ted Segal, firmasının, eskiden olarak bilinen Affordable New York programı aracılığıyla vergi indirimleri karşılığında, bir kısmı piyasa fiyatının altında teklif edilecek olan, önemli ölçüde daha fazla birime sahip bir kiralık kule inşa etmeyi düşündüğünü söyledi. 421a.
Ancak sübvansiyon Haziran ayında sona erdi ve yeterince uygun fiyatlı konut üretmediği yönündeki eleştiriler arasında yakında yeniden canlanması pek mümkün görünmüyor.
Yaklaşan kuleye yer açmak için, EJS Group geçen yıl piyasa fiyatına göre yaklaşık 40 kiralık dairenin yanı sıra bir restoran, kafe ve pub bulunan bir dizi binayı yıkmaya başladı. Yeni kulenin 2025 yılında tamamlanması bekleniyor.
41 yaşındaki George Wishart, 2012’den 2017’ye kadar beş katlı binalardan birinde tek yatak odalı küçük bir daire kiraladı.
Spor yayıncılığında çalışan Bay Wishart, “Bu sadece sinir bozucu ve üzücü” dedi.
Beş yılda kirayı sadece 200 dolar yükselten bir ev sahibine ayda yaklaşık 2400 dolar ödediğini söyledi. Yönetilebilir kira, şehir dışında daha büyük bir daire için para biriktirmesine yardımcı oldu, tek yatak odalı bir daire, kendisi ve karısı ayda 4.000 dolar paylaştırdı.
33 yaşındaki Albert Jakupi, ailesinin 1996 yılında binalardan birinin zemin katında açtığı Fransız restoranı Bistro Le Steak’in ortak sahibiydi ve üst katında küçük bir daire kiraladı. Komşuları düzenliydi.
“Bir mahalle eklemi olarak kabul edildi” dedi. “Bir içki ve çikolatalı mus almak için pijamalarıyla aşağı inerlerdi.” Bistro geçen yıl kapandı, ancak Midtown’dan arabayla yaklaşık bir saat uzaklıktaki Westchester County’deki bir köy olan Larchmont’ta yeni bir adla yeniden açıldı. Eski patronlarının çoğunu yeni yerde gördüğüne şaşırdığını söyledi – onlar da Yukarı Doğu Yakası’ndan fiyatlandırılmıştı.
The New York Times için Karsten Moran
1228 Madison Avenue’deki bu 210 metrelik yeni kulede yaklaşık 8 milyon ila 24 milyon dolar arasında 13 lüks daire bulunuyor. İki çatı katının her ikisi de 6.000 metrekarenin üzerindedir.
Bu, sitedeki eski apartmanlardan sadece dokuz birim net kazanç. İmar analizine göre kulede 75 daire olabilirdi.
200 East 75th Street’te 214 fit yüksekliğindeki bir binada 36 lüks ünite yer alacak.
Kule için yer açmak için yerle bir edilen beş katlı binalar sırasında yaklaşık 40 kiralık daire vardı.
Yeni Politikalar
New York Üniversitesi Furman Center’ın konut ve kentsel politika üzerine çalışan direktörü Matthew Murphy, çoğu durumda yıkımların bir mülkte daha az konut birimine yol açmadığını, ancak bu tür örneklerin bu kadar göze batan olmasının bir nedeni olduğunu söyledi.
Daha az sayıda lüks apartman birimi için kiraların parçalanmasına atıfta bulunarak, “Bunun daha fazla arz yaratmaya yönelik şehir çapındaki stratejinin bir parçası olduğunu iddia edemezsiniz” dedi.
Geliştiricileri yüksek maliyetli pazarlarda apartman daireleri dışında bir şeyler inşa etmeye teşvik etmek için, bazı uygun fiyatlı konut destekçileri, Haziran ayında sona eren programa benzer bir program oluşturmayı önerdiler, çünkü zaten geliştiricilerin yıkılan her daire için piyasa fiyatının altında birimler oluşturmasını gerektiriyordu. Bay Murphy, sitenin vergi avantajlarından yararlanmak için olduğunu söyledi.
Programın sona erdiğini görmekten memnun olan uygun fiyatlı konut savunucuları, New York Şehri Denetçisi Brad Lander dahil, programın, vazgeçilen vergi gelirinin maliyeti için gerçekten uygun fiyatlı daireler üretmediğini söylediler.
Başka bir öneri, bir mülkte ne kadar metrekare inşa edilebileceğini belirleyen konut binalarındaki yoğunluk sınırını kaldırmak veya ortadan kaldırmaktır. Taraftarlar, eyalet düzeyinde yapılması gereken değişikliğin, geliştiricilerin Yukarı Doğu Yakası gibi yüksek yoğunluklu mahallelerde daha fazla konut inşa etmesine izin vereceğini söylüyor. Şehir, daha sonra, piyasa fiyatının altındaki dairelerin bir payını dahil etmek için ekstra yoğunluk arayan inşaatçılara ihtiyaç duyabilir.
Vali Kathy Hochul, yoğunluk sınırını yükseltmeyi erken bir politika hedefi haline getirdi, ancak korumacı bir grup olan New York Belediye Arka Derneği gibi eleştirmenler, imar yasasındaki boşlukları kapatmadan ve çevresel inceleme sürecini iyileştirmeden değişikliğin yapılmasına karşı çıktılar, çünkü çünkü çok yüksek binaları ve uygun fiyatlı konutları teşvik edebilir.
Şehrin baş konut sorumlusu Jessica Katz, hem 421a gibi bir vergi sübvansiyonunun yeniden canlandırılmasından hem de konut yoğunluğu üst sınırını ortadan kaldırmaktan yana olduğunu söyledi.
Kent tarafından kabul edilen imar düzenlemelerini yazan bir mimar ve planlamacı olan Michael Kwartler, kentin inşaatçıların yıktıkları daireleri değiştirmelerini de gerektirebileceğini söyledi. Ancak bu süreç, kamuya açık oturumlar, bir arazi kullanımı inceleme süreci ve Kent Konseyi’nden onay gerektirdiği için yıllar alabilir.
Öyle olsa bile, yeni gelişmeye duyulan büyük ihtiyaç göz önüne alındığında, bunun değerli bir kampanya olabileceğini söyledi. “Bir şekilde, konut kaybının sıfır olması gerekiyor.”