Sıkıntıyı herkes hissediyor.
Moody’s Analytics baş ekonomisti Mark Zandi, “İpotek oranları çok yüksek, fiyatlar çok yüksek ve envanter yok” dedi. “Bu, ev alıcısı için yaşam tarihimin en kötü zamanı olabilir – mantıklı değil.”
Mortgage oranları son zamanlarda yüzde 7, 2002’den bu yana en yüksek seviyeyi ve pandeminin başlangıcında çoğu borçlunun ödediğinin iki katından fazlasını kırdı.
Realtor.com’a göre, yükselen fiyatlar ve yükselen oranlar arasında, tipik bir ev alıcısı, Ekim ayında kredilerine geçen yıla göre yüzde 77 daha fazla ödedi. Ulusal medyan talep fiyatı 425.000 dolar ve yüzde 10 peşinatla, bu her ay ek 1,117 dolara çıkıyor.
Ulusal Emlakçılar Birliği’ne göre, ev sözleşmesi imzaları Eylül ayında dördüncü ayda, Eylül 2021’e kıyasla yüzde 31 düşüşle düştü. Aynı ay, Google’ın trend verilerine göre, “ABD Konut Balonu” ifadesine yönelik arama ilgisi 15 yılın en yüksek seviyesine ulaştı. Aramalar, Boise’deki medyan ev fiyatının 549.900 dolar olduğu Idaho’da en popülerdi – Realtor.com’a göre Eylül 2019’dan bu yana yüzde 51’lik göz kamaştırıcı bir artış.
Rekor düşük ipotek oranları günleri sona erdi, ancak canlanan ev fiyatları aynı şekilde düşmedi. Hem alıcılar hem de satıcılar diğer ayakkabının düşmesini bekledikleri için satışlar duruyor.
Mevcut konut piyasasını anlamak için ekonomistler, ipotek komisyoncuları ve emlakçılarla önümüzdeki rotayı planlamak için konuştuk. Özellikle ufuktaki ekonomik rüzgarlarla çok şey değişebilir, ancak hepsi pazarın hızla soğumakta olduğu konusunda hemfikir. Ev fiyatları düşecek, ancak bazı alıcıların umduğu ölçüde değil. Satıcılar kapanışları için tekrar çalışmak zorunda kalacaklar. Ve kiracılar, fiyatlar pandemi öncesi seviyelerin oldukça üzerinde kalsa bile, sonunda artan fiyatlardan kurtulabilir.
Kredi… Mariaelena Caputi
Ev fiyatları ne kadar düşecek?
Çoğu analist, kısmen daha katı yüklenim uygulamaları, ev fiyatlarındaki büyük artış ve ne zaman piyasaya çıkmayı bekleyen nakit yatırımcı sınıfı nedeniyle, 2008’deki yüksek faizli ipotek krizinden sonra olduğu gibi ev fiyatlarının serbest düşüşünü beklemiyor. fiyatlar taban. Ancak analistler, özellikle Dağ Batı bölgesi ve Güney’de en çok değer kazanan pazarlarda yüzde 20 ila 30’a varan kesintilerin geldiğini söyledi. Yine de, çoğu ev sahibi, ev değerlerinde bir düşüşten sonra bile, son iki yılda bir miktar özkaynak kazanmış olacak.
Standard & Poor’s CoreLogic Case-Shiller Ev Fiyat Endeksi’ne göre, mevcut ev fiyatları Aralık 2019’dan Haziran 2022’ye kadar yüzde 45 arttı, pandeminin fiyatlamada yaz zirvesine başlaması, bu kadar kısa bir zaman diliminde şimdiye kadar kaydedilen en büyük sıçrama oldu. .
Temmuz ayında, aynı endeks Ocak 2019’dan bu yana ilk aydan aya fiyat düşüşünü kaydetti ve yüzde 0,3’lük nispeten küçük bir düşüş kaydetti.
Yatırım yönetimi firması Morgan Stanley, konut fiyatlarının Haziran 2022’deki fiyat zirvesinden Aralık 2023’e kadar yüzde 7 düşeceğini tahmin ediyor. Moody’s Analytics, Haziran ayından 2024 yazına kadar fiyatların yüzde 10 düşmesini bekliyor, ancak bir durgunluk vurursa, Giderek daha olası bir senaryo, fiyatlar yüzde 20 düşebilir. Moody’s, Boise ve Phoenix gibi bazı aşırı şarjlı pazarlarda fiyatların yüzde 30’dan fazla düşebileceğini tahmin ediyor.
Diğer bir firma olan John Burns Real Estate Consulting, Mayıs ayında ipotek oranları yüzde 5’e ulaştığında, ulusal ev fiyatlarının 2024’e kadar yüzde 10 düşeceğini tahmin etti. Ancak ipotek oranlarının yükselmesiyle kesintiler daha da derinleşecek, dedi Rick Palacios Jr., şirketin araştırma müdürü.
Bay Palacios, “Uygun fiyat şimdiye kadarki en kötüydü ve bu yüzde 7 ipotek oranlarından önceydi,” dedi ve satıcılar için tek seçeneğin fiyatları düşürmek olacağını da sözlerine ekledi.
Diğer tahminler daha az korkunç. Bir emlak veri şirketi olan ATTOM’da piyasa istihbaratından sorumlu başkan yardımcısı olan Rick Sharga, istikrar kazanmadan önce fiyatların önümüzdeki altı ila 12 ay içinde yaklaşık yüzde 5 düşmesini beklediğini söyledi.
“Bu, satış fiyatlarından çok satış hacmindeki zayıflıkla ilgili,” diyen Sharga, büyük durgunluktan sonra fiyatların düşmesine neden olan güçlerin – sorumsuz borç verme ve arz bolluğu – oyunda olmadığını da sözlerine ekledi. Satış için çok sınırlı envanter olduğunu ve tipik ev sahibinin şu anda yüzde 3.5’lik düşük bir faiz oranına sahip bir ipoteği olduğundan, bir sonraki mülkünde çok daha yüksek borçlanma maliyetleriyle karşı karşıya kalma korkusuyla bugün çok az kişi satmayı seçeceğini söyledi.
Realtor.com baş ekonomisti Danielle Hale, “İnsanlar bekle-gör modunda, çünkü rakamlar çalışmıyor” dedi.
Hale, konut kredisi oranlarının tırmanmaya başladığı yaz mevsiminden bu yana stokların hızla yükseldiğini, ancak halen seviyelerin çok altında kaldığını söyledi. Aktif listelemeler Eylül ayında Eylül 2021’e kıyasla yaklaşık yüzde 27 arttı, ancak pandemi öncesinde Eylül 2019’un hala yüzde 40 altında.
Şimdiye kadar çok az pazar geçen yılki fiyat artışlarından vazgeçmiş olsa da, arzdaki büyük sıçramaların fiyat düşüşlerinin habercisi olabileceğini söyledi. Phoenix metro alanı, Eylül 2021’e kıyasla Eylül ayında fiyatların yüzde 4’ten fazla arttığını gördü, ancak envanter aynı dönemde yüzde 167 arttı, en büyük 50 metropol arasında en fazla. Ayrıca, her beş listeden ikisinde indirime gidilmesiyle – yaklaşık yüzde 8 ya da yaklaşık 47.000 $’lık bir ortalama indirimle, fiyat indirimli evlerin en büyük payına sahipti.
Kredi… Mariaelena Caputi
Mortgage oranlarında neler oluyor?
Bugünkü oranlar rekor seviyeden çok uzak – 1981’deki bazı kredilerin faizi yüzde 18’in üzerindeydi.
Ancak Ekim ayı sonlarında, en popüler ev kredisi olan 30 yıllık ortalama sabit faizli ipotek, milyonlarca alıcının bütçelerini hesaplamak için güvendiği oranın iki katından fazla, yüzde 7,08’e ulaştı. Bu hafta, oran hafifçe yüzde 6.95’e düştü. Freddie Mac’e göre, Ocak 2021’de kredi yüzde 2,65 gibi rekor düşük bir seviyeye geriledi.
Mortgage oranlarındaki artış, büyük ölçüde Federal Rezerv’in enflasyonu soğutmak amacıyla bankaların birbirlerine borç verme oranını yükseltmesinin sonucu oldu. Faiz artışları, ipotek maliyetlerinin yakın bir temsilcisi olan 10 yıllık hazine bonosunun oranını artırma eğilimindedir.
Hızlı geri dönüş, artan fiyatların ek baskısı ile baş döndürücü oldu.
New York’ta yaşayan 44 yaşındaki hemşire eğitimci Tahera Tilson, 2019’da Harlem’de yüzde 3,75 ipotekle 399 bin dolara tek yatak odalı bir apartman dairesi satın aldı. Salgında iki yıl tecrit edildikten sonra, Clifton, NJ’de yüzde 5,25 ipotekle 425.000 dolara iki yatak odalı bir şehir evi almaya karar verdi ve Harlem dairesini satmayı planladı.
Ancak, bu yılın baharında daireyi listelediği gibi, Fed daha agresif oran artışları için planlarını açıkladı ve ipotek oranları kısa sürede yüzde 6’yı aştı.
460.000 dolardan başladığı, ancak kısa süre sonra 450.000 dolara düştüğü liste hakkında “Çok fazla trafik aldım, ancak hiç teklif yok” dedi. “Temelde faiz oranına indi – insanları korkutan şey buydu.”
Aynı anda iki ipotek taşıyamayan Bayan Tilson, yolunu değiştirmek zorunda kaldı ve bunun yerine onu kiralamaya karar verdi. Özellikle uygun fiyatlı listeler için aç olan kiralama pazarında, ayda 2,500 dolar hisse senedi almak isteyen bir kiracı buldu. Emlak komisyoncusu Douglas Elliman’a göre, Manhattan’daki medyan kira Eylül ayında yaklaşık 4.000 dolardı.
Fed, gösterge oranını bu hafta bir puanın dörtte üçü artırdı, bu yılki altıncı artışı ve daha fazla artışın geleceğini belirtti. Ulusal Emlakçılar Birliği’nin baş ekonomisti Lawrence Yun, ipotek oranlarının düşmeye başlamasının “bir veya iki yıl daha olabileceğini” söyledi.
Büyük bir ticaret grubu olan Mortgage Bankacılar Birliği, 30 yıllık sabit ipotek oranlarının gelecek yılın sonuna kadar yüzde 5,4’e düşmesiyle daha iyimser bir görüşe sahip.
Bu arada, acenteler ve ipotek komisyoncuları pandemi öncesi bir slogan attılar: “Oranı belirle, evle evlen.” Başka bir deyişle, şimdi ödeyebileceğiniz evi satın alın ve ipotek oranları taban tabana indiğinde yeniden finanse edin.
Berkshire Hathaway HomeServices Carolinas Companies’de satıştan sorumlu kıdemli başkan yardımcısı Maria Kazakos, “Şımartıldık – yüzde 7 çılgın değil” dedi.
Charlotte ve yakın pazarlardaki güç alıcılara geçtikçe, satıcıdan, alıcının ipotek faiz oranını düşürmek için puan adı verilen borç veren ücretinin maliyetini karşılaması yönünde talepler gördüğünü söyledi.
Diğer alıcılar, yüksek faizli ipotek krizinden sonra incelemeye alınan bir kredi türü olan ayarlanabilir oranlı ipotekleri veya ARM’leri yeniden gözden geçiriyorlar. Örneğin, 5-1 ARM, ilk beş yıl için cazip bir sabit oranlı 30 yıllık bir kredidir ve daha sonra, geçerli faiz oranı ve diğer yönergelere göre ipotek süresi boyunca bir yıl önce sıfırlanır. Birçoğuna, 30 yıllık sabit faizli bir ipotekten yaklaşık yüzde 1 puan daha düşük bir başlangıç faiz oranı sunulmaktadır.
Mortgage Bankers Association baş ekonomisti Mike Fratantoni, ayarlanabilir oranlı kredilerin 2021’de ipotek piyasasının yaklaşık yüzde 4’ünden son birkaç hafta içinde yüzde 12’nin üzerine çıktığını ve on yıldan fazla bir sürenin en yüksek payı olduğunu söyledi. 2005 yılında, oranlar yüzde 5,5 ila 6 civarında seyrederken, borçluların üçte birinden fazlasının ayarlanabilir oranlı kredileri vardı.
Bay Fratantoni, borçları artan borçlarla ödediği için yaygın olarak eleştirilen kredilerin, mali krizden sonra çıkarılan yeni düzenlemeler nedeniyle bugün daha güvenli olduğunu söyledi.
Ancak, Ulusal Tüketici Hukuku Merkezi avukatı Andrew Pizor, ipotekler sıfırlandığında oranlar daha yüksek olursa, kredinin toplam maliyetini artırarak borçlular hala başlarını aşabilirler. Yüksek faiz oranları ipotek işini yavaşlattığından, borç verenlerin önümüzdeki aylarda ayarlanabilir kredilerin daha da cazip versiyonlarını sunmasını bekliyor.
“Ama sadece karşılayabileceğinizi söylemeleri, bunun iyi bir fikir olduğu anlamına gelmez” dedi.
Kredi… Mariaelena Caputi
Satıcılar ne yapabilir?
Atlanta’da Redfin’de emlakçı olan Jasmine Harris, birkaç ay önce satıcıların istenen fiyatın 100.000$ üzerindeki teklifleri geri çevirdiğini söyledi. Şimdi, teklifler liste fiyatından, hatta bunun altında geliyor ve satıcılar tanıdık olmayan bir kelime duyuyorlar: tavizler.
Satıcıların daha önceki yaygın uygulamasına atıfta bulunarak, “Hala son iki yılın şokundayım, bu yüzden ne zaman bir teklif yazıp kapanış maliyeti istesem nefesimi tutuyorum” dedi. alıcının işlem ücretleri. “Ama ben alıyorum.”
Acenteler, fiyatların düşmediği pazarlarda bile, satıcıların tatlandırıcılara daha açık hale geldiğini, finansman sorunu olması durumunda olası sözleşmeleri kabul etmek veya anlaşmayı kayganlaştırmak için gevşek uçlar için temettü teklif etmek gibi olduğunu söyledi.
Ancak Berkshire Hathaway HomeServices New York Properties’in başkanı ve CEO’su Steven James, satıcılar için en iyi stratejinin doğru fiyattan başlamak olduğunu söyledi. Manhattan’da daha yüksek ipotek oranları nedeniyle fiyatların yüzde 5 ila 10 arasında düşmesini bekliyor ve satıcıların eğrinin önüne geçmesi gerektiğini çünkü piyasada oyalanmanın riskleri olduğunu söyledi.
“Değişen bir pazarda isteyeceğiniz son şey, bir şeylerin oturmasına izin vermek” dedi. “Tüketiciler izliyor ve ‘Bu lekeli’ diye düşünüyorlar.”
Kredi… Mariaelena Caputi
Kiralar nihayet soğuyor mu?
Analistler, kiracılar için ılımlı bir rahatlama olabilir, ancak salgın öncesi fiyatlandırmaya dönüşün olası olmadığını söyledi.
Bir kiralık konut yazılımı şirketi olan RealPage’in ekonomi başkanı Jay Parsons’a göre, 2021’de rekor düzeyde kiralık konut talebinden sonra, bu yıl kiralamada önemli bir yavaşlama oldu ve fiyat artışı da yavaşlamaya başladı.
Bay Parsons, üçüncü çeyrekte piyasa oranlı kiralama talebinin negatif olduğunu, bu da apartmanlara taşınanlardan daha fazla insan olduğu anlamına geliyordu – bu, 30 yılın tipik yoğun yaz aylarında ilk kez oldu, dedi Bay Parsons.
Yavaşlama, Aralık 2020’den bu yana ilk aydan aya fiyat düşüşüne yol açtı – Eylül ayında yaklaşık yüzde 0,2’lik bir düşüş. Yine de, ulusal piyasa oranı kirası – aylık 1.797 dolar – kısmen envanter düşük kaldığı için, bir yıl önceki aynı aya göre yüzde 9 arttı.
RealPage, ulusal piyasa oranı kirasının gelecek yıl yüzde 3,3 artacağını tahmin ediyor, bu da tipik kira artışıyla daha uyumlu.
Listeleme sitesi StreetEasy’den bir ekonomist olan Kenny Lee’ye göre bu, kira artışının Ağustos ayında ücret artışlarını enflasyona göre ayarlandığında yüzde 23 oranında geride bıraktığı New York City gibi yüksek maliyetli pazarlarda kiracılar için soğuk bir rahatlık. Pandeminin başlarındaki büyük emlak kesintisinin yanı sıra, bu 2008 mali krizinden bu yana en büyük boşluğu işaret ediyor.
Emlak komisyoncusu Douglas Elliman’ın raporuna göre, Eylül ayında medyan kira, yani 3.982 dolar, bir önceki aya göre yüzde 2 düşmesine rağmen, bir yıl öncesine göre yaklaşık yüzde 24 arttı. Listeleme portalı Rent’te araştırmacı olan Jon Leckie, kiracıların tipik olarak daha yavaş olan kış aylarında daha fazla kaldıraç sahibi olabileceğini söyledi.
“Çalışmak için birkaç ayınız varsa ve şimdi imzalamanız gerekmiyorsa, sadece beklerim” dedi.
Konut emlak haberleriyle ilgili haftalık e-posta güncellemeleri için buradan kaydolun. Bizi Twitter’da takip edin: @nytrealestate.
Moody’s Analytics baş ekonomisti Mark Zandi, “İpotek oranları çok yüksek, fiyatlar çok yüksek ve envanter yok” dedi. “Bu, ev alıcısı için yaşam tarihimin en kötü zamanı olabilir – mantıklı değil.”
Mortgage oranları son zamanlarda yüzde 7, 2002’den bu yana en yüksek seviyeyi ve pandeminin başlangıcında çoğu borçlunun ödediğinin iki katından fazlasını kırdı.
Realtor.com’a göre, yükselen fiyatlar ve yükselen oranlar arasında, tipik bir ev alıcısı, Ekim ayında kredilerine geçen yıla göre yüzde 77 daha fazla ödedi. Ulusal medyan talep fiyatı 425.000 dolar ve yüzde 10 peşinatla, bu her ay ek 1,117 dolara çıkıyor.
Ulusal Emlakçılar Birliği’ne göre, ev sözleşmesi imzaları Eylül ayında dördüncü ayda, Eylül 2021’e kıyasla yüzde 31 düşüşle düştü. Aynı ay, Google’ın trend verilerine göre, “ABD Konut Balonu” ifadesine yönelik arama ilgisi 15 yılın en yüksek seviyesine ulaştı. Aramalar, Boise’deki medyan ev fiyatının 549.900 dolar olduğu Idaho’da en popülerdi – Realtor.com’a göre Eylül 2019’dan bu yana yüzde 51’lik göz kamaştırıcı bir artış.
Rekor düşük ipotek oranları günleri sona erdi, ancak canlanan ev fiyatları aynı şekilde düşmedi. Hem alıcılar hem de satıcılar diğer ayakkabının düşmesini bekledikleri için satışlar duruyor.
Mevcut konut piyasasını anlamak için ekonomistler, ipotek komisyoncuları ve emlakçılarla önümüzdeki rotayı planlamak için konuştuk. Özellikle ufuktaki ekonomik rüzgarlarla çok şey değişebilir, ancak hepsi pazarın hızla soğumakta olduğu konusunda hemfikir. Ev fiyatları düşecek, ancak bazı alıcıların umduğu ölçüde değil. Satıcılar kapanışları için tekrar çalışmak zorunda kalacaklar. Ve kiracılar, fiyatlar pandemi öncesi seviyelerin oldukça üzerinde kalsa bile, sonunda artan fiyatlardan kurtulabilir.
Kredi… Mariaelena Caputi
Ev fiyatları ne kadar düşecek?
Çoğu analist, kısmen daha katı yüklenim uygulamaları, ev fiyatlarındaki büyük artış ve ne zaman piyasaya çıkmayı bekleyen nakit yatırımcı sınıfı nedeniyle, 2008’deki yüksek faizli ipotek krizinden sonra olduğu gibi ev fiyatlarının serbest düşüşünü beklemiyor. fiyatlar taban. Ancak analistler, özellikle Dağ Batı bölgesi ve Güney’de en çok değer kazanan pazarlarda yüzde 20 ila 30’a varan kesintilerin geldiğini söyledi. Yine de, çoğu ev sahibi, ev değerlerinde bir düşüşten sonra bile, son iki yılda bir miktar özkaynak kazanmış olacak.
Standard & Poor’s CoreLogic Case-Shiller Ev Fiyat Endeksi’ne göre, mevcut ev fiyatları Aralık 2019’dan Haziran 2022’ye kadar yüzde 45 arttı, pandeminin fiyatlamada yaz zirvesine başlaması, bu kadar kısa bir zaman diliminde şimdiye kadar kaydedilen en büyük sıçrama oldu. .
Temmuz ayında, aynı endeks Ocak 2019’dan bu yana ilk aydan aya fiyat düşüşünü kaydetti ve yüzde 0,3’lük nispeten küçük bir düşüş kaydetti.
Yatırım yönetimi firması Morgan Stanley, konut fiyatlarının Haziran 2022’deki fiyat zirvesinden Aralık 2023’e kadar yüzde 7 düşeceğini tahmin ediyor. Moody’s Analytics, Haziran ayından 2024 yazına kadar fiyatların yüzde 10 düşmesini bekliyor, ancak bir durgunluk vurursa, Giderek daha olası bir senaryo, fiyatlar yüzde 20 düşebilir. Moody’s, Boise ve Phoenix gibi bazı aşırı şarjlı pazarlarda fiyatların yüzde 30’dan fazla düşebileceğini tahmin ediyor.
Diğer bir firma olan John Burns Real Estate Consulting, Mayıs ayında ipotek oranları yüzde 5’e ulaştığında, ulusal ev fiyatlarının 2024’e kadar yüzde 10 düşeceğini tahmin etti. Ancak ipotek oranlarının yükselmesiyle kesintiler daha da derinleşecek, dedi Rick Palacios Jr., şirketin araştırma müdürü.
Bay Palacios, “Uygun fiyat şimdiye kadarki en kötüydü ve bu yüzde 7 ipotek oranlarından önceydi,” dedi ve satıcılar için tek seçeneğin fiyatları düşürmek olacağını da sözlerine ekledi.
Diğer tahminler daha az korkunç. Bir emlak veri şirketi olan ATTOM’da piyasa istihbaratından sorumlu başkan yardımcısı olan Rick Sharga, istikrar kazanmadan önce fiyatların önümüzdeki altı ila 12 ay içinde yaklaşık yüzde 5 düşmesini beklediğini söyledi.
“Bu, satış fiyatlarından çok satış hacmindeki zayıflıkla ilgili,” diyen Sharga, büyük durgunluktan sonra fiyatların düşmesine neden olan güçlerin – sorumsuz borç verme ve arz bolluğu – oyunda olmadığını da sözlerine ekledi. Satış için çok sınırlı envanter olduğunu ve tipik ev sahibinin şu anda yüzde 3.5’lik düşük bir faiz oranına sahip bir ipoteği olduğundan, bir sonraki mülkünde çok daha yüksek borçlanma maliyetleriyle karşı karşıya kalma korkusuyla bugün çok az kişi satmayı seçeceğini söyledi.
Realtor.com baş ekonomisti Danielle Hale, “İnsanlar bekle-gör modunda, çünkü rakamlar çalışmıyor” dedi.
Hale, konut kredisi oranlarının tırmanmaya başladığı yaz mevsiminden bu yana stokların hızla yükseldiğini, ancak halen seviyelerin çok altında kaldığını söyledi. Aktif listelemeler Eylül ayında Eylül 2021’e kıyasla yaklaşık yüzde 27 arttı, ancak pandemi öncesinde Eylül 2019’un hala yüzde 40 altında.
Şimdiye kadar çok az pazar geçen yılki fiyat artışlarından vazgeçmiş olsa da, arzdaki büyük sıçramaların fiyat düşüşlerinin habercisi olabileceğini söyledi. Phoenix metro alanı, Eylül 2021’e kıyasla Eylül ayında fiyatların yüzde 4’ten fazla arttığını gördü, ancak envanter aynı dönemde yüzde 167 arttı, en büyük 50 metropol arasında en fazla. Ayrıca, her beş listeden ikisinde indirime gidilmesiyle – yaklaşık yüzde 8 ya da yaklaşık 47.000 $’lık bir ortalama indirimle, fiyat indirimli evlerin en büyük payına sahipti.
Kredi… Mariaelena Caputi
Mortgage oranlarında neler oluyor?
Bugünkü oranlar rekor seviyeden çok uzak – 1981’deki bazı kredilerin faizi yüzde 18’in üzerindeydi.
Ancak Ekim ayı sonlarında, en popüler ev kredisi olan 30 yıllık ortalama sabit faizli ipotek, milyonlarca alıcının bütçelerini hesaplamak için güvendiği oranın iki katından fazla, yüzde 7,08’e ulaştı. Bu hafta, oran hafifçe yüzde 6.95’e düştü. Freddie Mac’e göre, Ocak 2021’de kredi yüzde 2,65 gibi rekor düşük bir seviyeye geriledi.
Mortgage oranlarındaki artış, büyük ölçüde Federal Rezerv’in enflasyonu soğutmak amacıyla bankaların birbirlerine borç verme oranını yükseltmesinin sonucu oldu. Faiz artışları, ipotek maliyetlerinin yakın bir temsilcisi olan 10 yıllık hazine bonosunun oranını artırma eğilimindedir.
Hızlı geri dönüş, artan fiyatların ek baskısı ile baş döndürücü oldu.
New York’ta yaşayan 44 yaşındaki hemşire eğitimci Tahera Tilson, 2019’da Harlem’de yüzde 3,75 ipotekle 399 bin dolara tek yatak odalı bir apartman dairesi satın aldı. Salgında iki yıl tecrit edildikten sonra, Clifton, NJ’de yüzde 5,25 ipotekle 425.000 dolara iki yatak odalı bir şehir evi almaya karar verdi ve Harlem dairesini satmayı planladı.
Ancak, bu yılın baharında daireyi listelediği gibi, Fed daha agresif oran artışları için planlarını açıkladı ve ipotek oranları kısa sürede yüzde 6’yı aştı.
460.000 dolardan başladığı, ancak kısa süre sonra 450.000 dolara düştüğü liste hakkında “Çok fazla trafik aldım, ancak hiç teklif yok” dedi. “Temelde faiz oranına indi – insanları korkutan şey buydu.”
Aynı anda iki ipotek taşıyamayan Bayan Tilson, yolunu değiştirmek zorunda kaldı ve bunun yerine onu kiralamaya karar verdi. Özellikle uygun fiyatlı listeler için aç olan kiralama pazarında, ayda 2,500 dolar hisse senedi almak isteyen bir kiracı buldu. Emlak komisyoncusu Douglas Elliman’a göre, Manhattan’daki medyan kira Eylül ayında yaklaşık 4.000 dolardı.
Fed, gösterge oranını bu hafta bir puanın dörtte üçü artırdı, bu yılki altıncı artışı ve daha fazla artışın geleceğini belirtti. Ulusal Emlakçılar Birliği’nin baş ekonomisti Lawrence Yun, ipotek oranlarının düşmeye başlamasının “bir veya iki yıl daha olabileceğini” söyledi.
Büyük bir ticaret grubu olan Mortgage Bankacılar Birliği, 30 yıllık sabit ipotek oranlarının gelecek yılın sonuna kadar yüzde 5,4’e düşmesiyle daha iyimser bir görüşe sahip.
Bu arada, acenteler ve ipotek komisyoncuları pandemi öncesi bir slogan attılar: “Oranı belirle, evle evlen.” Başka bir deyişle, şimdi ödeyebileceğiniz evi satın alın ve ipotek oranları taban tabana indiğinde yeniden finanse edin.
Berkshire Hathaway HomeServices Carolinas Companies’de satıştan sorumlu kıdemli başkan yardımcısı Maria Kazakos, “Şımartıldık – yüzde 7 çılgın değil” dedi.
Charlotte ve yakın pazarlardaki güç alıcılara geçtikçe, satıcıdan, alıcının ipotek faiz oranını düşürmek için puan adı verilen borç veren ücretinin maliyetini karşılaması yönünde talepler gördüğünü söyledi.
Diğer alıcılar, yüksek faizli ipotek krizinden sonra incelemeye alınan bir kredi türü olan ayarlanabilir oranlı ipotekleri veya ARM’leri yeniden gözden geçiriyorlar. Örneğin, 5-1 ARM, ilk beş yıl için cazip bir sabit oranlı 30 yıllık bir kredidir ve daha sonra, geçerli faiz oranı ve diğer yönergelere göre ipotek süresi boyunca bir yıl önce sıfırlanır. Birçoğuna, 30 yıllık sabit faizli bir ipotekten yaklaşık yüzde 1 puan daha düşük bir başlangıç faiz oranı sunulmaktadır.
Mortgage Bankers Association baş ekonomisti Mike Fratantoni, ayarlanabilir oranlı kredilerin 2021’de ipotek piyasasının yaklaşık yüzde 4’ünden son birkaç hafta içinde yüzde 12’nin üzerine çıktığını ve on yıldan fazla bir sürenin en yüksek payı olduğunu söyledi. 2005 yılında, oranlar yüzde 5,5 ila 6 civarında seyrederken, borçluların üçte birinden fazlasının ayarlanabilir oranlı kredileri vardı.
Bay Fratantoni, borçları artan borçlarla ödediği için yaygın olarak eleştirilen kredilerin, mali krizden sonra çıkarılan yeni düzenlemeler nedeniyle bugün daha güvenli olduğunu söyledi.
Ancak, Ulusal Tüketici Hukuku Merkezi avukatı Andrew Pizor, ipotekler sıfırlandığında oranlar daha yüksek olursa, kredinin toplam maliyetini artırarak borçlular hala başlarını aşabilirler. Yüksek faiz oranları ipotek işini yavaşlattığından, borç verenlerin önümüzdeki aylarda ayarlanabilir kredilerin daha da cazip versiyonlarını sunmasını bekliyor.
“Ama sadece karşılayabileceğinizi söylemeleri, bunun iyi bir fikir olduğu anlamına gelmez” dedi.
Kredi… Mariaelena Caputi
Satıcılar ne yapabilir?
Atlanta’da Redfin’de emlakçı olan Jasmine Harris, birkaç ay önce satıcıların istenen fiyatın 100.000$ üzerindeki teklifleri geri çevirdiğini söyledi. Şimdi, teklifler liste fiyatından, hatta bunun altında geliyor ve satıcılar tanıdık olmayan bir kelime duyuyorlar: tavizler.
Satıcıların daha önceki yaygın uygulamasına atıfta bulunarak, “Hala son iki yılın şokundayım, bu yüzden ne zaman bir teklif yazıp kapanış maliyeti istesem nefesimi tutuyorum” dedi. alıcının işlem ücretleri. “Ama ben alıyorum.”
Acenteler, fiyatların düşmediği pazarlarda bile, satıcıların tatlandırıcılara daha açık hale geldiğini, finansman sorunu olması durumunda olası sözleşmeleri kabul etmek veya anlaşmayı kayganlaştırmak için gevşek uçlar için temettü teklif etmek gibi olduğunu söyledi.
Ancak Berkshire Hathaway HomeServices New York Properties’in başkanı ve CEO’su Steven James, satıcılar için en iyi stratejinin doğru fiyattan başlamak olduğunu söyledi. Manhattan’da daha yüksek ipotek oranları nedeniyle fiyatların yüzde 5 ila 10 arasında düşmesini bekliyor ve satıcıların eğrinin önüne geçmesi gerektiğini çünkü piyasada oyalanmanın riskleri olduğunu söyledi.
“Değişen bir pazarda isteyeceğiniz son şey, bir şeylerin oturmasına izin vermek” dedi. “Tüketiciler izliyor ve ‘Bu lekeli’ diye düşünüyorlar.”
Kredi… Mariaelena Caputi
Kiralar nihayet soğuyor mu?
Analistler, kiracılar için ılımlı bir rahatlama olabilir, ancak salgın öncesi fiyatlandırmaya dönüşün olası olmadığını söyledi.
Bir kiralık konut yazılımı şirketi olan RealPage’in ekonomi başkanı Jay Parsons’a göre, 2021’de rekor düzeyde kiralık konut talebinden sonra, bu yıl kiralamada önemli bir yavaşlama oldu ve fiyat artışı da yavaşlamaya başladı.
Bay Parsons, üçüncü çeyrekte piyasa oranlı kiralama talebinin negatif olduğunu, bu da apartmanlara taşınanlardan daha fazla insan olduğu anlamına geliyordu – bu, 30 yılın tipik yoğun yaz aylarında ilk kez oldu, dedi Bay Parsons.
Yavaşlama, Aralık 2020’den bu yana ilk aydan aya fiyat düşüşüne yol açtı – Eylül ayında yaklaşık yüzde 0,2’lik bir düşüş. Yine de, ulusal piyasa oranı kirası – aylık 1.797 dolar – kısmen envanter düşük kaldığı için, bir yıl önceki aynı aya göre yüzde 9 arttı.
RealPage, ulusal piyasa oranı kirasının gelecek yıl yüzde 3,3 artacağını tahmin ediyor, bu da tipik kira artışıyla daha uyumlu.
Listeleme sitesi StreetEasy’den bir ekonomist olan Kenny Lee’ye göre bu, kira artışının Ağustos ayında ücret artışlarını enflasyona göre ayarlandığında yüzde 23 oranında geride bıraktığı New York City gibi yüksek maliyetli pazarlarda kiracılar için soğuk bir rahatlık. Pandeminin başlarındaki büyük emlak kesintisinin yanı sıra, bu 2008 mali krizinden bu yana en büyük boşluğu işaret ediyor.
Emlak komisyoncusu Douglas Elliman’ın raporuna göre, Eylül ayında medyan kira, yani 3.982 dolar, bir önceki aya göre yüzde 2 düşmesine rağmen, bir yıl öncesine göre yaklaşık yüzde 24 arttı. Listeleme portalı Rent’te araştırmacı olan Jon Leckie, kiracıların tipik olarak daha yavaş olan kış aylarında daha fazla kaldıraç sahibi olabileceğini söyledi.
“Çalışmak için birkaç ayınız varsa ve şimdi imzalamanız gerekmiyorsa, sadece beklerim” dedi.
Konut emlak haberleriyle ilgili haftalık e-posta güncellemeleri için buradan kaydolun. Bizi Twitter’da takip edin: @nytrealestate.