Queens, Long Island City’de 22 katlı yeni bir apartman binası olan Hero, lüks vaat ediyordu: her dairede yüksek tavanlar, son teknoloji aletler ve İspanyol meşesinden dolaplar. Olanaklar arasında bir yoga stüdyosu, bir spor salonu, bir evcil hayvan spası, bir çatı güvertesi “gökyüzü salonu” ve bir Zen bahçesi yer alacak.
Ancak 2020 baharında açıldığından beri, spor salonu iki büyük sızıntı nedeniyle aylarca onarım için kapatıldı, birçok dairede çalışan banyo egzoz fanları yok ve renderlarda cömertçe döşenmiş salonlar gibi görünen ortak alanlar bitmemiş kalır. Yakın zamanda yapılan bir ziyarette, her iki konut asansörü de hizmet dışıydı ve bazı kiracıları 20’den fazla kat tırmanmaya zorladı. Girişe yakın, yemyeşil ağaçlar, çalılar ve kumla dolu meditatif bir alan olan Zen bahçesi ekilmemişti ve yabani otlar, emniyet konileri ve çöp torbalarıyla doluydu.
Finans sektöründe çalışan ve geçen yıl binada tek yatak odalı bir daire satın alan Marcos Chavez, “Lüks satın aldık” dedi, kurnaz pazarlamaya dayanarak. “Lüks almadık. Biz sadece yapmadık.”
Yeni geliştirme nadiren mükemmeldir, ancak pandemi döneminden kalma apartmanların piyasaya çıkması, iki yıllık dur-kalk inşaatın, Küresel tedarik zinciri sorunları, borç verenlerin baskısı ve yo-yoing konut fiyatları daha büyük bir bedel aldı. Şikayetler ve yasal iddialar şimdiden ortaya çıkmakta ve avukatlara ve geliştiricilere göre, Covid krizinin ortasındaki tüm faktörlerin bir araya gelmesinin, giriş seviyesi stüdyolardan en üst düzey çatı katlarına kadar yeni inşaatlar için bir sorun olmaya devam edebileceğine işaret ediyor. danışmanlar.
Hero’da bir dinlenme alanı. Sıhhi tesisat sızıntıları, apartmanlarda ve binadaki sosyal tesislerde su hasarına neden oldu. Kredi… Jose A. Alvarado Jr. için The New York Times
Department of Buildings veri by Marketproof’un bir analizine göre, pandeminin ilk yılında yeni konut binaları bina başına ortalama beş şikayet kaydetti, bu önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 46’lık bir artış. , yeni gelişmeleri takip eden bir emlak analiz şirketi.
1 Mart 2020’de başlayan şikayetlerdeki artış, özellikle çok sayıda sakinin evden çalıştığı ve alanlarının eksikliklerine yakından aşina olduğu için, pandemi dönemi binalarının tümü için bir iddianame değil, dedi Kael Goodman, Marketproof’un CEO’su. Ancak, inşaatçıların karşılaştığı zorluklar göz önüne alındığında, geçmiş geliştirme döngülerinden daha fazla kusur önerebilir.
Schwartz Sladkus Reich Greenberg Atlas’ın gayrimenkul davalarında uzmanlaşmış ortağı Steven D. Sladkus, yeni apartman binalarındaki ev sahiplerinin şikayetleriyle “Telefonum çalmaya başladı” dedi. Bu şikayetler arasında ısıtma sorunları, zayıf ses yalıtımı, yangın güvenliği sorunları ve hatalı asansörler sayılabilir.
Bekleyen bir yığın davayı gözden geçirdi ve en yaygın şikayeti tekrarladı.
“Sızıntı.”
“Sızıntı.”
“Sızıntı” dedi Bay Sladkus.
SoHo, Manhattan’daki 11 Greene Street’in dışı, kiraların aylık 10.000 ila 18.500 dolar arasında değiştiği yeni bir lüks kiralık bina. Sakinler sızıntılardan, yüksek mekanik seslerden, kötü monte edilmiş armatürlerden ve haşerelerden şikayet ettiler. Kredi… The New York Times için Tom Sibley
Manhattan, SoHo’da, 2021 yazında konut sakinlerine açıldığında aylık kiraların 10.000 ila 18.500 dolar arasında değiştiği yeni bir lüks kiralık bina olan 11 Greene Caddesi’nde su hasarı devam eden bir sorun olmuştur. Bitişik ekipmanın yakınında oluşan su birikintileri olarak tavandan damlayan ve bir Peloton koşu bandını ıslatan su, bir konut sakini tarafından çekilen ve diğer kiracılar tarafından onaylanan Eylül 2021 tarihli bir görüntü gösterdi. Bina yönetimi tarafından misilleme korkusuyla isminin açıklanmamasını isteyen sakinlere göre, sızdıran sıhhi tesisattan gelen su da havalandırma deliklerinden ve duvarların arkasından ve tavandaki karanlık noktalardan birkaç daireye döküldü. Bir apartman dairesinde, bir gürültü şikayetini araştırmak için gönderilen bir tamirci, yanlışlıkla bir duvarın arkasındaki boruyu deldi ve yaşam alanını su bastı.
Tedarik Zinciri Krizini Anlayın
Yedi katlı binada 31 adet; Geliştirici tarafından New York County Yüksek Mahkemesinde açılan davalara göre, en az 14 kiracı kiralarının bir kısmını ödemeyi bırakmıştı. Birkaç kiracı, uzun bir inşaat kusurları listesi nedeniyle ödeme yapmadıklarını söyledi.
Sakinlerden biri, Elie Ballas, kısmen ısıtma kesintileri, sıhhi tesisat sorunları ve binada çalışan bir asansörden gelen, büyük olasılıkla “çürümekten kaynaklanan kötü kokulu koku” nedeniyle 16.000 ABD Doları tutarındaki kirasının bir kısmını ödemeyi bıraktı. bodrumda çöp”, mahkeme belgelerine göre.
Harish Salem Chandramowli’nin Hero’daki dairesindeki duvarların bazı bölümleri, evinin üstündeki spor salonunda bir boru patlaması sonrasında kaldırılmak zorunda kaldı. Bu, Aralık 2020’de ünitede kapanmasından bu yana alandaki ikinci sel oldu. Kredi… The New York Times için Jose A. Alvarado Jr.
Diğer sorunlar hemen ortaya çıktı, davalarda sakinler ana hatlarıyla belirtildi. Bazı kiracılar, “makineli tüfek gibi ses çıkaran” diş gıcırdatan mekanik seslerden şikayet ettiler. Diğerleri, gevşek bâtılaların duvarlardan düştüğünü ve lavabo düğmelerinin büküldüğünü söyledi. Ve birkaç kiracı, zemin kattaki boş perakende alanında bırakılan çöpler nedeniyle sineklerin binanın bazı kısımlarını sardığını söyledi.
Geliştirici Arch Companies, yaptığı açıklamada bazı tamamlanmamış görevlerin ve bakım sorunlarının yeni inşaatta tipik olduğunu ve “her geçerli öğenin dikkatimizi çektiğini” söyledi. zamanında çözülmüştür.” Sızıntıların giderildiğini, ısıtma kesintilerinin giderildiğini ve imha hizmetlerinin verildiğini, çalışan asansörde herhangi bir sorun olmadığını söyledi. Geliştirici, halen yapım aşamasında olan ikinci asansörün “birkaç hafta içinde” faaliyete geçeceğini söyledi.
Binaları planlandığı şekilde tamamlamak ve onarımlar yapmak, kesintiye uğramış bir tedarik zinciri ve bir pandemi ile birlikte gelen diğer engellerle karşı karşıya kalan geliştiriciler için zor oldu.
Mart sonundan Haziran 2020’ye kadar devlet, zorunlu olmayan inşaatları kapattı. Siteler yeniden açıldığında, inşaatçılar nakliye gecikmeleri, işgücü sıkıntısı ve yükselen malzeme fiyatları ile karşı karşıya kaldı.
Kontrplak, örneğin, genellikle bir levha başına yaklaşık 26 dolar, birikmelerin yüksekliğinde 100 dolara sıçradı ve şimdi 80 dolar civarında geziniyor, diyor New York bölümündeki yapı yönetmelikleri komitesinin eş başkanı Steven Zirinsky. Amerikan Mimarlar Enstitüsü.
Ve Covid aşılarının yalnızca 2021’de yaygın olarak kullanılabilir hale gelmesiyle inşaat genellikle durduruldu. Bay Zirinsky, “Birdenbire bir adam hastalandı ve tüm elektrikçi ekibi gelemedi,” dedi.
Seyfarth Shaw’daki apartman dairesi ve kooperatif uygulamasının ortağı ve eş başkanı Ingrid C. Manevitz, yılda birkaç kusur şikayetinden altı haftada dört şikayet almaya gittiğini söyledi.
“Geliştiriciler genellikle köşeleri keser, ancak pandemi nedeniyle daha fazla köşenin kesildiğini söyleyebilirim” dedi Bayan Manevitz. “Karlı olmak için bir yerden para kazanmaları gerekiyor.”
Beklenmeyen maliyetler de borç verenler tarafından belirlenen satış hedeflerine ulaşmak için baskıyı artırdı ve bazı geliştiriciler projelerini yeniden finanse etmeye ve kârları daha da kısmaya zorlandı, dedi Bay Goodman Marketproof. Satışları hızlandırmak için birçok geliştirici, transfer vergileri veya birkaç aylık ortak ücretler için hisse teklif etmek gibi indirimler ve tavizler kullandı.
Long Island City’deki yeni bina olan Hero’daki apartman daireleri, ortalama olarak istenen fiyatın yaklaşık yüzde 7 altında satıldı, buna yüzde 5’lik başka bir paya sahip olabilecek tavizler dahil değil, dedi Bay Goodman. Bu, bazı yüksek kaliteli birimlerin fiyatlarının yüzde 20 veya daha fazla düşürüldüğü bazı son projelerde gördüğü en büyük indirimden çok uzak.
Bay. Chandramowli, Queens, Long Island City’deki Hero lobisinin yakınında yürüyor. O ve diğer sakinler, yeni apartman kulesindeki inşaat kusurları ve tamamlanmamış olanaklardan şikayet ettiler. Kredi… Jose A. Alvarado Jr. için The New York Times
Aralık 2020’de, 30 yaşında bir yazılım mühendisi ve ilk kez alıcı olan Harish Salem Chandramowli, dalgalı beyaza sahip 109 birimlik bir apartman kulesi olan Hero’da tek yatak odalı bir daireyi kapattı. cephesi, Miami Beach’i Queens’ten daha çok andırıyor.
New York firması Silverback Development tarafından inşa edilen ve 2020 baharında konut sakinlerine açılan kulenin fiyatları stüdyolar için yaklaşık 600.000 dolardan ve iki yatak odalı çatı katı için 1.4 milyon dolardan başlıyordu; birimlerin yaklaşık yüzde 95’i satıldı. Ancak Bay Chandramowli’nin taşınmasından iki aydan kısa bir süre sonra, dairesinin üstündeki altıncı kattaki spor salonunda bir sprinkler borusu patladı. Dört sakine göre, fuayesine, çevresindeki koridora ve lobi de dahil olmak üzere aşağıdaki birkaç kata su aktı.
“Tüm aydınlatma armatürlerinden kelimenin tam anlamıyla yağmur yağıyordu” dedi ve bu da yaşam alanını su bastı ve zeminlerin değiştirilmesini gerektirdi. Taşınmak ve sigortası kapsamındaki geçici bir daireyi altı aylığına kiralamak zorunda kaldı. Bina yönetiminin kendisine yeni bir gelişmede tesisat sorunlarının oldukça yaygın olduğunu ve sorunların çözüleceğini söylediğini söyledi.
Bir yıl sonra, daireye döndükten sadece altı ay sonra, yine oldu: Şubat ayında tavanlarından ve yeniden boyanmış duvarlarından aşağı su döküldü. aynı borunun farklı bölümlerinden sızıntı meydana geldi. Selde ıslanmış yeni bir halı attığını söyledi.
Tedarik Zinciri Krizi Nasıl Ortaya Çıktı
Kart 1 / 9
Pandemi sorunu tetikledi. Son derece karmaşık ve birbirine bağlı küresel tedarik zinciri büyük bir değişim içindedir. Krizin çoğu, ekonomik bir yavaşlamayı, toplu işten çıkarmaları ve üretimin durmasını tetikleyen Covid-19’un patlak vermesine kadar takip edilebilir. Daha sonra olanlar:
Nakliyede azalma. Daha az mal üretildiğinden ve pandeminin başlangıcında harcayacak maaş çekleri olan daha az insanla, üreticiler ve nakliye şirketleri talebin keskin bir şekilde düşeceğini varsaydılar. Ancak bazı ürünlere olan talep artacağından bunun bir hata olduğu ortaya çıktı.
Koruyucu giysilere yönelik talep arttı. 2020’nin başlarında, tüm gezegen aniden cerrahi maskelere ve önlüklere ihtiyaç duydu. Bu malların çoğu Çin’de yapıldı. Çin fabrikaları üretimi hızlandırırken, kargo gemileri dünyanın her yerine teçhizat sağlamaya başladı.
Ardından bir nakliye konteyneri sıkıntısı. Nakliye konteynırları boşaltıldıktan sonra dünyanın birçok yerinde üst üste yığıldı. Sonuç, onlara en çok ihtiyaç duyan bir ülkede, fabrikaların rekor hacimlerde mal pompalamaya başlayacağı Çin’de konteyner sıkıntısı oldu.
Dayanıklı mallara olan talep arttı. Pandemi, Amerikalıların harcamalarını dışarıda yemek yemekten ve etkinliklere katılmaktan ofis mobilyaları, elektronik ve mutfak aletlerine kaydırdı – çoğunlukla çevrimiçi satın alındı. Harcamalar, hükümetin teşvik programları tarafından da teşvik edildi.
Gergin tedarik zincirleri. Fabrika malları ABD limanlarını hızla boğdu. Artan siparişler, nakliye konteynırlarının mevcudiyetini daha da aştı ve bir konteynerin Şanghay’dan Los Angeles’a nakliye maliyeti on kat arttı.
İşçi sıkıntısı. Bu arada ekonomideki işletmeler, kargoları depolara taşımak için gereken kamyon şoförleri de dahil olmak üzere işçileri işe almak için mücadele etti. İşverenler ücretleri yükseltmeye başvursalar bile, işgücü kıtlığı devam etti ve mal kıtlığını daha da kötüleştirdi.
Bileşen eksiklikleri. Bir şeyin eksikliği diğerlerinin eksikliğine dönüştü. Örneğin, bilgisayar çiplerinin kıtlığı, büyük otomobil üreticilerini üretimi kısmaya ve hatta tıbbi cihazların üretimini geciktirmeye zorladı.
Kalıcı bir sorun. İşletmeler ve tüketiciler, özellikle tatillerden önce, daha erken ve daha fazla sipariş vererek kıtlığa tepki gösterdi, ancak bu, sisteme daha fazla yük bindirdi. Bu sorunlar, artan enflasyonda önemli bir faktördür ve muhtemelen 2022’ye kadar sürecektir – daha uzun sürmese bile.
Geçenlerde bir öğleden sonra evinde kullanılan endüstriyel bir fanın drone’u üzerinden “Burada herkes sinirli” dedi. mutfağını kurutmak için. Şubat ayında tekrar taşındı, sigorta talebi işlenirken ve ikinci kez katlar değiştirilirken;
Düzinelerce sakinle bir WhatsApp grup sohbetinde, binayla ilgili tamamlanmamış Zen bahçesi, açılmamış spor salonu ve bozuk asansörler gibi diğer şikayetler ortalıkta dolaşıyordu.
Silverback yaptığı açıklamada, iki sızıntının alakasız olduğunu ve spor salonunun farklı bölümlerinde meydana geldiğini söyledi; birincisine, odanın üzerindeki bir boşluğa sızan “aşırı soğuk hava” neden olurken, ikincisinin arızalı bir kondenser ünitesinden kaynaklandığını söyledi. Geliştirici, en son selden kaynaklanan hasar onarıldığında ve ortak alanlardaki çalışmalar devam ederken spor salonunun açılacağını söyledi. Asansör servisi sorunlarının yanı sıra müteahhitlerin tamir ettiği banyo egzoz fanı sorunlarını da kabul ettiler.
“Salgın herkesi yerinden etti” diyen Silverback’in genel müdürü Josh Schuster, firmanın aylarca süren işçilik sorunlarına ve tedarik gecikmelerine rağmen binadaki sorunları çözmeye devam ettiğini de sözlerine ekledi. “Bu proje üzerinde çalışmadığımız bir gün olmadı.”
Silverback ve Bay Schuster, çeşitli projelerde alacaklılara ödenmemiş borçlarla ilgili bir dizi davada davalılar ve şirketin 18 çalışanının yarısından fazlası salgın sırasında firmadan ayrıldı. Firmadaki kötü yönetim iddiaları ilk olarak Temmuz ayında The Real Deal’da bildirildi.
Hero sakinleri, öndeki “Zen bahçesi” de dahil olmak üzere olanakların, bina 2020’de açıldıktan çok sonra bile bitmediğinden şikayet ettiler. Kredi… The New York Times
“ Salgının bahanesini kabul etmiyorum,” dedi ve 2021 başlarında Hero’da iki yatak odalı bir daireyi istenen fiyatın 100.000 $ altına – yaklaşık yüzde 8’lik bir indirim – satın alan 31 yaşındaki yazılım geliştiricisi Will Hodges, dedi. kapanış maliyetlerinin kısmi kapsamı dahil değildir. İndirimin depresif konut piyasasına uygun olduğunu düşündüğünü ve binanın bu kadar çok sorunu olacağını düşünmediğini söyledi. “Projeyi etkili bir şekilde terk etmişler gibi geliyor.”
Bay Chandramowli, Nest Seekers International’daki satış ekibinin selden haberdar olduğunu, ancak olası alıcılara verilen zararı küçümsediğini söyledi. Mayıs 2021’de bir grup sakin, ziyaretçileri binadaki sorunlar hakkında bilgilendirerek lobideki bir açık hava etkinliğini protesto etti.
Nest Seekers International’ın bir sözcüsü, aracı kurumun Hero’daki selden haberdar olduğunu, ancak neredeyse her binanın “inşaatın tamamlanmasından sonraki ilk yılda yerleşim ve ayarlamalar yaşadığını” söyledi.
Avukatlar, pandemi dönemindeki binalarda hem kanunî hem de mali nedenlerle şikayetlerin daha yeni başladığını söyledi. Yeni apartmanlarda, müteahhitler genellikle ilk birkaç yıl boyunca konut yönetim kurulunu kontrol eder, bu da maliyetli bir mühendislik raporu sipariş etmeyi veya yasal ücretleri ödemeyi bireysel konut sakinleri için daha zor hale getirir. Ev sahipleri bir araya gelse bile, birçoğu mülkün yeniden satış değerine zarar verme korkusuyla veya geliştiriciden misilleme yapma korkusuyla halka açılmamayı tercih ediyor.
Sorunlu binaların sakinlerinden bazıları, kurnaz bir pazarlamayla alındıklarını kabul etti.
SoHo’daki Greene Street binası, ünlü emlak komisyoncusu ve “Million Dollar Listing New York” adlı realite şovunun yıldızı Ryan Serhant tarafından tanıtıldı. Geçen baharda, binanın 12 metrelik tavanları, 10 metrelik otomatik gölgelikli pencereleri, Rus beyaz meşe zeminleri, Caesarstone tezgahları ve Miele aletleriyle “muazzam” çatı katlarını sergileyen bir pazarlama görüntüsünde göründü.
Ev sahibi bazı kiracıları ödenmemiş kiralar için dava etti; Bazı kiracılar yerleşmiş olsa da davaların birçoğu devam ediyor. Geliştirici Arch, “çoğu sakinden olumlu geribildirim” aldığını ve birçoğunun ikinci yıl için kiralamalarını yenilediğini söyledi.
Ancak birkaç bölge sakini, geliştiricinin bunları elinde tutmaya istekli olduğuna şüpheyle baktıklarını, çünkü kiralama piyasasının keskin bir şekilde döndüğünü ve birimlerin büyük olasılıkla bugünün piyasasında daha yüksek fiyatlar.
Hâlâ yasal seçeneklerini araştırdığı için ismini vermek istemeyen bir kiracı, kiracılara yeni gelişmeler hakkında tavsiyelerde bulundu.
“Savaş öncesi ile devam edin” dedi.
Susan Beachy araştırmaya katkıda bulundu.
Konut emlak haberleriyle ilgili haftalık e-posta güncellemeleri için buradan kaydolun. Bizi Twitter’da takip edin: @nytrealestate.
Ancak 2020 baharında açıldığından beri, spor salonu iki büyük sızıntı nedeniyle aylarca onarım için kapatıldı, birçok dairede çalışan banyo egzoz fanları yok ve renderlarda cömertçe döşenmiş salonlar gibi görünen ortak alanlar bitmemiş kalır. Yakın zamanda yapılan bir ziyarette, her iki konut asansörü de hizmet dışıydı ve bazı kiracıları 20’den fazla kat tırmanmaya zorladı. Girişe yakın, yemyeşil ağaçlar, çalılar ve kumla dolu meditatif bir alan olan Zen bahçesi ekilmemişti ve yabani otlar, emniyet konileri ve çöp torbalarıyla doluydu.
Finans sektöründe çalışan ve geçen yıl binada tek yatak odalı bir daire satın alan Marcos Chavez, “Lüks satın aldık” dedi, kurnaz pazarlamaya dayanarak. “Lüks almadık. Biz sadece yapmadık.”
Yeni geliştirme nadiren mükemmeldir, ancak pandemi döneminden kalma apartmanların piyasaya çıkması, iki yıllık dur-kalk inşaatın, Küresel tedarik zinciri sorunları, borç verenlerin baskısı ve yo-yoing konut fiyatları daha büyük bir bedel aldı. Şikayetler ve yasal iddialar şimdiden ortaya çıkmakta ve avukatlara ve geliştiricilere göre, Covid krizinin ortasındaki tüm faktörlerin bir araya gelmesinin, giriş seviyesi stüdyolardan en üst düzey çatı katlarına kadar yeni inşaatlar için bir sorun olmaya devam edebileceğine işaret ediyor. danışmanlar.
Hero’da bir dinlenme alanı. Sıhhi tesisat sızıntıları, apartmanlarda ve binadaki sosyal tesislerde su hasarına neden oldu. Kredi… Jose A. Alvarado Jr. için The New York Times
Department of Buildings veri by Marketproof’un bir analizine göre, pandeminin ilk yılında yeni konut binaları bina başına ortalama beş şikayet kaydetti, bu önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 46’lık bir artış. , yeni gelişmeleri takip eden bir emlak analiz şirketi.
1 Mart 2020’de başlayan şikayetlerdeki artış, özellikle çok sayıda sakinin evden çalıştığı ve alanlarının eksikliklerine yakından aşina olduğu için, pandemi dönemi binalarının tümü için bir iddianame değil, dedi Kael Goodman, Marketproof’un CEO’su. Ancak, inşaatçıların karşılaştığı zorluklar göz önüne alındığında, geçmiş geliştirme döngülerinden daha fazla kusur önerebilir.
Schwartz Sladkus Reich Greenberg Atlas’ın gayrimenkul davalarında uzmanlaşmış ortağı Steven D. Sladkus, yeni apartman binalarındaki ev sahiplerinin şikayetleriyle “Telefonum çalmaya başladı” dedi. Bu şikayetler arasında ısıtma sorunları, zayıf ses yalıtımı, yangın güvenliği sorunları ve hatalı asansörler sayılabilir.
Bekleyen bir yığın davayı gözden geçirdi ve en yaygın şikayeti tekrarladı.
“Sızıntı.”
“Sızıntı.”
“Sızıntı” dedi Bay Sladkus.
SoHo, Manhattan’daki 11 Greene Street’in dışı, kiraların aylık 10.000 ila 18.500 dolar arasında değiştiği yeni bir lüks kiralık bina. Sakinler sızıntılardan, yüksek mekanik seslerden, kötü monte edilmiş armatürlerden ve haşerelerden şikayet ettiler. Kredi… The New York Times için Tom Sibley
Manhattan, SoHo’da, 2021 yazında konut sakinlerine açıldığında aylık kiraların 10.000 ila 18.500 dolar arasında değiştiği yeni bir lüks kiralık bina olan 11 Greene Caddesi’nde su hasarı devam eden bir sorun olmuştur. Bitişik ekipmanın yakınında oluşan su birikintileri olarak tavandan damlayan ve bir Peloton koşu bandını ıslatan su, bir konut sakini tarafından çekilen ve diğer kiracılar tarafından onaylanan Eylül 2021 tarihli bir görüntü gösterdi. Bina yönetimi tarafından misilleme korkusuyla isminin açıklanmamasını isteyen sakinlere göre, sızdıran sıhhi tesisattan gelen su da havalandırma deliklerinden ve duvarların arkasından ve tavandaki karanlık noktalardan birkaç daireye döküldü. Bir apartman dairesinde, bir gürültü şikayetini araştırmak için gönderilen bir tamirci, yanlışlıkla bir duvarın arkasındaki boruyu deldi ve yaşam alanını su bastı.
Tedarik Zinciri Krizini Anlayın
- Krizin Kökenleri : Pandemi, dünya çapında ekonomik çalkantı yarattı. Nasıl olduğunu çözdük.
- Eksiklikleri Açıklama : Bu neden oluyor? ne zaman bitecek? İşte sorularınıza bazı cevaplar.
- Yeni Olağan?: Limanlardaki, depolardaki ve perakendecilerdeki kaos muhtemelen 2022’ye kadar, belki daha da uzun sürecek.
- Enflasyonda Kilit Bir Faktör: ABD’de enflasyon on yılların en yüksek seviyesine ulaşıyor. Tedarik zinciri sorunları büyük bir rol oynamaktadır.
Yedi katlı binada 31 adet; Geliştirici tarafından New York County Yüksek Mahkemesinde açılan davalara göre, en az 14 kiracı kiralarının bir kısmını ödemeyi bırakmıştı. Birkaç kiracı, uzun bir inşaat kusurları listesi nedeniyle ödeme yapmadıklarını söyledi.
Sakinlerden biri, Elie Ballas, kısmen ısıtma kesintileri, sıhhi tesisat sorunları ve binada çalışan bir asansörden gelen, büyük olasılıkla “çürümekten kaynaklanan kötü kokulu koku” nedeniyle 16.000 ABD Doları tutarındaki kirasının bir kısmını ödemeyi bıraktı. bodrumda çöp”, mahkeme belgelerine göre.
Harish Salem Chandramowli’nin Hero’daki dairesindeki duvarların bazı bölümleri, evinin üstündeki spor salonunda bir boru patlaması sonrasında kaldırılmak zorunda kaldı. Bu, Aralık 2020’de ünitede kapanmasından bu yana alandaki ikinci sel oldu. Kredi… The New York Times için Jose A. Alvarado Jr.
Diğer sorunlar hemen ortaya çıktı, davalarda sakinler ana hatlarıyla belirtildi. Bazı kiracılar, “makineli tüfek gibi ses çıkaran” diş gıcırdatan mekanik seslerden şikayet ettiler. Diğerleri, gevşek bâtılaların duvarlardan düştüğünü ve lavabo düğmelerinin büküldüğünü söyledi. Ve birkaç kiracı, zemin kattaki boş perakende alanında bırakılan çöpler nedeniyle sineklerin binanın bazı kısımlarını sardığını söyledi.
Geliştirici Arch Companies, yaptığı açıklamada bazı tamamlanmamış görevlerin ve bakım sorunlarının yeni inşaatta tipik olduğunu ve “her geçerli öğenin dikkatimizi çektiğini” söyledi. zamanında çözülmüştür.” Sızıntıların giderildiğini, ısıtma kesintilerinin giderildiğini ve imha hizmetlerinin verildiğini, çalışan asansörde herhangi bir sorun olmadığını söyledi. Geliştirici, halen yapım aşamasında olan ikinci asansörün “birkaç hafta içinde” faaliyete geçeceğini söyledi.
Binaları planlandığı şekilde tamamlamak ve onarımlar yapmak, kesintiye uğramış bir tedarik zinciri ve bir pandemi ile birlikte gelen diğer engellerle karşı karşıya kalan geliştiriciler için zor oldu.
Mart sonundan Haziran 2020’ye kadar devlet, zorunlu olmayan inşaatları kapattı. Siteler yeniden açıldığında, inşaatçılar nakliye gecikmeleri, işgücü sıkıntısı ve yükselen malzeme fiyatları ile karşı karşıya kaldı.
Kontrplak, örneğin, genellikle bir levha başına yaklaşık 26 dolar, birikmelerin yüksekliğinde 100 dolara sıçradı ve şimdi 80 dolar civarında geziniyor, diyor New York bölümündeki yapı yönetmelikleri komitesinin eş başkanı Steven Zirinsky. Amerikan Mimarlar Enstitüsü.
Ve Covid aşılarının yalnızca 2021’de yaygın olarak kullanılabilir hale gelmesiyle inşaat genellikle durduruldu. Bay Zirinsky, “Birdenbire bir adam hastalandı ve tüm elektrikçi ekibi gelemedi,” dedi.
Seyfarth Shaw’daki apartman dairesi ve kooperatif uygulamasının ortağı ve eş başkanı Ingrid C. Manevitz, yılda birkaç kusur şikayetinden altı haftada dört şikayet almaya gittiğini söyledi.
“Geliştiriciler genellikle köşeleri keser, ancak pandemi nedeniyle daha fazla köşenin kesildiğini söyleyebilirim” dedi Bayan Manevitz. “Karlı olmak için bir yerden para kazanmaları gerekiyor.”
Beklenmeyen maliyetler de borç verenler tarafından belirlenen satış hedeflerine ulaşmak için baskıyı artırdı ve bazı geliştiriciler projelerini yeniden finanse etmeye ve kârları daha da kısmaya zorlandı, dedi Bay Goodman Marketproof. Satışları hızlandırmak için birçok geliştirici, transfer vergileri veya birkaç aylık ortak ücretler için hisse teklif etmek gibi indirimler ve tavizler kullandı.
Long Island City’deki yeni bina olan Hero’daki apartman daireleri, ortalama olarak istenen fiyatın yaklaşık yüzde 7 altında satıldı, buna yüzde 5’lik başka bir paya sahip olabilecek tavizler dahil değil, dedi Bay Goodman. Bu, bazı yüksek kaliteli birimlerin fiyatlarının yüzde 20 veya daha fazla düşürüldüğü bazı son projelerde gördüğü en büyük indirimden çok uzak.
Bay. Chandramowli, Queens, Long Island City’deki Hero lobisinin yakınında yürüyor. O ve diğer sakinler, yeni apartman kulesindeki inşaat kusurları ve tamamlanmamış olanaklardan şikayet ettiler. Kredi… Jose A. Alvarado Jr. için The New York Times
Aralık 2020’de, 30 yaşında bir yazılım mühendisi ve ilk kez alıcı olan Harish Salem Chandramowli, dalgalı beyaza sahip 109 birimlik bir apartman kulesi olan Hero’da tek yatak odalı bir daireyi kapattı. cephesi, Miami Beach’i Queens’ten daha çok andırıyor.
New York firması Silverback Development tarafından inşa edilen ve 2020 baharında konut sakinlerine açılan kulenin fiyatları stüdyolar için yaklaşık 600.000 dolardan ve iki yatak odalı çatı katı için 1.4 milyon dolardan başlıyordu; birimlerin yaklaşık yüzde 95’i satıldı. Ancak Bay Chandramowli’nin taşınmasından iki aydan kısa bir süre sonra, dairesinin üstündeki altıncı kattaki spor salonunda bir sprinkler borusu patladı. Dört sakine göre, fuayesine, çevresindeki koridora ve lobi de dahil olmak üzere aşağıdaki birkaç kata su aktı.
“Tüm aydınlatma armatürlerinden kelimenin tam anlamıyla yağmur yağıyordu” dedi ve bu da yaşam alanını su bastı ve zeminlerin değiştirilmesini gerektirdi. Taşınmak ve sigortası kapsamındaki geçici bir daireyi altı aylığına kiralamak zorunda kaldı. Bina yönetiminin kendisine yeni bir gelişmede tesisat sorunlarının oldukça yaygın olduğunu ve sorunların çözüleceğini söylediğini söyledi.
Bir yıl sonra, daireye döndükten sadece altı ay sonra, yine oldu: Şubat ayında tavanlarından ve yeniden boyanmış duvarlarından aşağı su döküldü. aynı borunun farklı bölümlerinden sızıntı meydana geldi. Selde ıslanmış yeni bir halı attığını söyledi.
Tedarik Zinciri Krizi Nasıl Ortaya Çıktı
Kart 1 / 9
Pandemi sorunu tetikledi. Son derece karmaşık ve birbirine bağlı küresel tedarik zinciri büyük bir değişim içindedir. Krizin çoğu, ekonomik bir yavaşlamayı, toplu işten çıkarmaları ve üretimin durmasını tetikleyen Covid-19’un patlak vermesine kadar takip edilebilir. Daha sonra olanlar:
Nakliyede azalma. Daha az mal üretildiğinden ve pandeminin başlangıcında harcayacak maaş çekleri olan daha az insanla, üreticiler ve nakliye şirketleri talebin keskin bir şekilde düşeceğini varsaydılar. Ancak bazı ürünlere olan talep artacağından bunun bir hata olduğu ortaya çıktı.
Koruyucu giysilere yönelik talep arttı. 2020’nin başlarında, tüm gezegen aniden cerrahi maskelere ve önlüklere ihtiyaç duydu. Bu malların çoğu Çin’de yapıldı. Çin fabrikaları üretimi hızlandırırken, kargo gemileri dünyanın her yerine teçhizat sağlamaya başladı.
Ardından bir nakliye konteyneri sıkıntısı. Nakliye konteynırları boşaltıldıktan sonra dünyanın birçok yerinde üst üste yığıldı. Sonuç, onlara en çok ihtiyaç duyan bir ülkede, fabrikaların rekor hacimlerde mal pompalamaya başlayacağı Çin’de konteyner sıkıntısı oldu.
Dayanıklı mallara olan talep arttı. Pandemi, Amerikalıların harcamalarını dışarıda yemek yemekten ve etkinliklere katılmaktan ofis mobilyaları, elektronik ve mutfak aletlerine kaydırdı – çoğunlukla çevrimiçi satın alındı. Harcamalar, hükümetin teşvik programları tarafından da teşvik edildi.
Gergin tedarik zincirleri. Fabrika malları ABD limanlarını hızla boğdu. Artan siparişler, nakliye konteynırlarının mevcudiyetini daha da aştı ve bir konteynerin Şanghay’dan Los Angeles’a nakliye maliyeti on kat arttı.
İşçi sıkıntısı. Bu arada ekonomideki işletmeler, kargoları depolara taşımak için gereken kamyon şoförleri de dahil olmak üzere işçileri işe almak için mücadele etti. İşverenler ücretleri yükseltmeye başvursalar bile, işgücü kıtlığı devam etti ve mal kıtlığını daha da kötüleştirdi.
Bileşen eksiklikleri. Bir şeyin eksikliği diğerlerinin eksikliğine dönüştü. Örneğin, bilgisayar çiplerinin kıtlığı, büyük otomobil üreticilerini üretimi kısmaya ve hatta tıbbi cihazların üretimini geciktirmeye zorladı.
Kalıcı bir sorun. İşletmeler ve tüketiciler, özellikle tatillerden önce, daha erken ve daha fazla sipariş vererek kıtlığa tepki gösterdi, ancak bu, sisteme daha fazla yük bindirdi. Bu sorunlar, artan enflasyonda önemli bir faktördür ve muhtemelen 2022’ye kadar sürecektir – daha uzun sürmese bile.
Geçenlerde bir öğleden sonra evinde kullanılan endüstriyel bir fanın drone’u üzerinden “Burada herkes sinirli” dedi. mutfağını kurutmak için. Şubat ayında tekrar taşındı, sigorta talebi işlenirken ve ikinci kez katlar değiştirilirken;
Düzinelerce sakinle bir WhatsApp grup sohbetinde, binayla ilgili tamamlanmamış Zen bahçesi, açılmamış spor salonu ve bozuk asansörler gibi diğer şikayetler ortalıkta dolaşıyordu.
Silverback yaptığı açıklamada, iki sızıntının alakasız olduğunu ve spor salonunun farklı bölümlerinde meydana geldiğini söyledi; birincisine, odanın üzerindeki bir boşluğa sızan “aşırı soğuk hava” neden olurken, ikincisinin arızalı bir kondenser ünitesinden kaynaklandığını söyledi. Geliştirici, en son selden kaynaklanan hasar onarıldığında ve ortak alanlardaki çalışmalar devam ederken spor salonunun açılacağını söyledi. Asansör servisi sorunlarının yanı sıra müteahhitlerin tamir ettiği banyo egzoz fanı sorunlarını da kabul ettiler.
“Salgın herkesi yerinden etti” diyen Silverback’in genel müdürü Josh Schuster, firmanın aylarca süren işçilik sorunlarına ve tedarik gecikmelerine rağmen binadaki sorunları çözmeye devam ettiğini de sözlerine ekledi. “Bu proje üzerinde çalışmadığımız bir gün olmadı.”
Silverback ve Bay Schuster, çeşitli projelerde alacaklılara ödenmemiş borçlarla ilgili bir dizi davada davalılar ve şirketin 18 çalışanının yarısından fazlası salgın sırasında firmadan ayrıldı. Firmadaki kötü yönetim iddiaları ilk olarak Temmuz ayında The Real Deal’da bildirildi.
Hero sakinleri, öndeki “Zen bahçesi” de dahil olmak üzere olanakların, bina 2020’de açıldıktan çok sonra bile bitmediğinden şikayet ettiler. Kredi… The New York Times
“ Salgının bahanesini kabul etmiyorum,” dedi ve 2021 başlarında Hero’da iki yatak odalı bir daireyi istenen fiyatın 100.000 $ altına – yaklaşık yüzde 8’lik bir indirim – satın alan 31 yaşındaki yazılım geliştiricisi Will Hodges, dedi. kapanış maliyetlerinin kısmi kapsamı dahil değildir. İndirimin depresif konut piyasasına uygun olduğunu düşündüğünü ve binanın bu kadar çok sorunu olacağını düşünmediğini söyledi. “Projeyi etkili bir şekilde terk etmişler gibi geliyor.”
Bay Chandramowli, Nest Seekers International’daki satış ekibinin selden haberdar olduğunu, ancak olası alıcılara verilen zararı küçümsediğini söyledi. Mayıs 2021’de bir grup sakin, ziyaretçileri binadaki sorunlar hakkında bilgilendirerek lobideki bir açık hava etkinliğini protesto etti.
Nest Seekers International’ın bir sözcüsü, aracı kurumun Hero’daki selden haberdar olduğunu, ancak neredeyse her binanın “inşaatın tamamlanmasından sonraki ilk yılda yerleşim ve ayarlamalar yaşadığını” söyledi.
Avukatlar, pandemi dönemindeki binalarda hem kanunî hem de mali nedenlerle şikayetlerin daha yeni başladığını söyledi. Yeni apartmanlarda, müteahhitler genellikle ilk birkaç yıl boyunca konut yönetim kurulunu kontrol eder, bu da maliyetli bir mühendislik raporu sipariş etmeyi veya yasal ücretleri ödemeyi bireysel konut sakinleri için daha zor hale getirir. Ev sahipleri bir araya gelse bile, birçoğu mülkün yeniden satış değerine zarar verme korkusuyla veya geliştiriciden misilleme yapma korkusuyla halka açılmamayı tercih ediyor.
Sorunlu binaların sakinlerinden bazıları, kurnaz bir pazarlamayla alındıklarını kabul etti.
SoHo’daki Greene Street binası, ünlü emlak komisyoncusu ve “Million Dollar Listing New York” adlı realite şovunun yıldızı Ryan Serhant tarafından tanıtıldı. Geçen baharda, binanın 12 metrelik tavanları, 10 metrelik otomatik gölgelikli pencereleri, Rus beyaz meşe zeminleri, Caesarstone tezgahları ve Miele aletleriyle “muazzam” çatı katlarını sergileyen bir pazarlama görüntüsünde göründü.
Ev sahibi bazı kiracıları ödenmemiş kiralar için dava etti; Bazı kiracılar yerleşmiş olsa da davaların birçoğu devam ediyor. Geliştirici Arch, “çoğu sakinden olumlu geribildirim” aldığını ve birçoğunun ikinci yıl için kiralamalarını yenilediğini söyledi.
Ancak birkaç bölge sakini, geliştiricinin bunları elinde tutmaya istekli olduğuna şüpheyle baktıklarını, çünkü kiralama piyasasının keskin bir şekilde döndüğünü ve birimlerin büyük olasılıkla bugünün piyasasında daha yüksek fiyatlar.
Hâlâ yasal seçeneklerini araştırdığı için ismini vermek istemeyen bir kiracı, kiracılara yeni gelişmeler hakkında tavsiyelerde bulundu.
“Savaş öncesi ile devam edin” dedi.
Susan Beachy araştırmaya katkıda bulundu.
Konut emlak haberleriyle ilgili haftalık e-posta güncellemeleri için buradan kaydolun. Bizi Twitter’da takip edin: @nytrealestate.