S: Bir apartman dairesinde kiracılı bir daire satın almayı düşünüyoruz. Kiracı, Ağustos 2019’dan beri orada yaşıyor ve piyasa faizli kira sözleşmesi dört ay içinde sona erecek. Satıcının temsilcisi daireyi boş teslim edebileceklerini, ancak kiracıyı elimizde tutarsak satış fiyatı üzerinde daha fazla kaldıracımız olacağını söyledi. Daireyi ziyaret ettik ve kiracı her şeyi temiz ve iyi durumda tuttu. Daireyi işgal etmek için acelemiz yok ve bu arada biraz gelir elde etmek güzel olurdu. Bu kararı vermeden önce bilmemiz gereken tuzaklar nelerdir?
A: Daireyi yatırım amaçlı kullanmak istiyorsanız, güvenilir bir kiracıya sahip olmak size yeni bir daire aramanın zamanını, stresini ve maliyetini düşürür. Ayrıca mevcut kiracıya süreklilik sağlar – daireyi yine de kiralamayı planlıyorsanız taşınmaları gerekmez. Ancak dairede yaşamak ve kiracıyı bazı ön maliyetlerden tasarruf etmenin kısa vadeli bir yolu olarak görmek istiyorsanız, riskleri faydalara karşı tartmalısınız.
Ev sahibi-kiracı hukuku konusunda uzman bir Manhattan avukatı olan Lucas A. Ferrara “Bu tamamen risk toleransı ve şu andan itibaren dört ay sonra alanı ne kadar çok istediğinizle ilgili” dedi.
New York Eyaleti yasalarına göre, bir apartman dairesinde iki yıl veya daha uzun süre yaşayan bir kiracıya, kira sözleşmesi yenilenmeyecekse 90 gün önceden bildirilmelidir. Yani, bir saat geçiyor – kira süresi dolduğunda dairenin boş teslim edilmesini istiyorsanız, mevcut mal sahibi bu süreci oldukça yakında harekete geçirmelidir.
Kiracı dönem sonunda sessizce gidebilir. Ancak artan kiralar ve düşük envanter ile kiralama piyasası şu anda rekabetçi. Kiracı teorik olarak kira sözleşmesinin feshine itiraz edebilir ve ayrılmayı reddedebilir. En kötü durum senaryosu: Aylarca süren ve size önemli miktarda para ve strese mal olan uzun süreli bir tahliye davasıyla karşı karşıya kalırsınız.
Bay Ferrara, “Kötü bir ev sahibi-kiracı davası on binlerce dolara mal olabilir” dedi ve bir yıl sürdü. “Oldukça maliyetli olabilir.”
Hesabı yapın. Kiracılı bir daire için satış fiyatından ne kadar indirim alırsınız? İlk birkaç ay için kira geliri diğer maliyetlerinizi ne kadar karşılayacak? Marj, kiracıyla ilişkiniz bozulursa riski haklı çıkaracak kadar geniş mi? Birkaç aylığına da olsa ev sahibi olmak isteyip istemediğinizi ve birinin kira sözleşmesini sonlandıran kişi olup olmadığınızı da düşünmelisiniz.
Konut emlak haberleriyle ilgili haftalık e-posta güncellemeleri için buradan kaydolun. Bizi Twitter’da takip edin: @nytrealestate.
A: Daireyi yatırım amaçlı kullanmak istiyorsanız, güvenilir bir kiracıya sahip olmak size yeni bir daire aramanın zamanını, stresini ve maliyetini düşürür. Ayrıca mevcut kiracıya süreklilik sağlar – daireyi yine de kiralamayı planlıyorsanız taşınmaları gerekmez. Ancak dairede yaşamak ve kiracıyı bazı ön maliyetlerden tasarruf etmenin kısa vadeli bir yolu olarak görmek istiyorsanız, riskleri faydalara karşı tartmalısınız.
Ev sahibi-kiracı hukuku konusunda uzman bir Manhattan avukatı olan Lucas A. Ferrara “Bu tamamen risk toleransı ve şu andan itibaren dört ay sonra alanı ne kadar çok istediğinizle ilgili” dedi.
New York Eyaleti yasalarına göre, bir apartman dairesinde iki yıl veya daha uzun süre yaşayan bir kiracıya, kira sözleşmesi yenilenmeyecekse 90 gün önceden bildirilmelidir. Yani, bir saat geçiyor – kira süresi dolduğunda dairenin boş teslim edilmesini istiyorsanız, mevcut mal sahibi bu süreci oldukça yakında harekete geçirmelidir.
Kiracı dönem sonunda sessizce gidebilir. Ancak artan kiralar ve düşük envanter ile kiralama piyasası şu anda rekabetçi. Kiracı teorik olarak kira sözleşmesinin feshine itiraz edebilir ve ayrılmayı reddedebilir. En kötü durum senaryosu: Aylarca süren ve size önemli miktarda para ve strese mal olan uzun süreli bir tahliye davasıyla karşı karşıya kalırsınız.
Bay Ferrara, “Kötü bir ev sahibi-kiracı davası on binlerce dolara mal olabilir” dedi ve bir yıl sürdü. “Oldukça maliyetli olabilir.”
Hesabı yapın. Kiracılı bir daire için satış fiyatından ne kadar indirim alırsınız? İlk birkaç ay için kira geliri diğer maliyetlerinizi ne kadar karşılayacak? Marj, kiracıyla ilişkiniz bozulursa riski haklı çıkaracak kadar geniş mi? Birkaç aylığına da olsa ev sahibi olmak isteyip istemediğinizi ve birinin kira sözleşmesini sonlandıran kişi olup olmadığınızı da düşünmelisiniz.
Konut emlak haberleriyle ilgili haftalık e-posta güncellemeleri için buradan kaydolun. Bizi Twitter’da takip edin: @nytrealestate.