Covid’in New York emlak sektörünün yolunu kesmesinden neredeyse üç yıl sonra, şehrin yeni kalkınma pazarı, bilinmeyen bir bölgeye adım atıyor: normallik.
Pandemiden çok önce Manhattan pazarını doyuran lüks apartman bolluğu büyük ölçüde satıldı. Piyasa raporlarına göre, satış ve kiralama fiyatları 2019 seviyelerini aştı ve kiralar rekor kırmaya devam ediyor. Ve geliştiriciler önce yine iddialı mega projelerle ilerliyorlar.
Gayrimenkul değerleme ve danışmanlık firması Miller Samuel’in başkanı Jonathan J. Miller, “Bunu yeni gelişme için bir ılımlılık dönemi olarak görüyorum – bir patlama değil, kesinlikle pandemi öncesi gibi bir gecikme değil” dedi. “Buna ortalamaya dönmek deyin.”
Ancak her şey eskisi gibi değil, hem yeni ortaya çıkan bazı trendleri hızlandıran hem de inşaatçıları yeni yönlere iten Covid ile. Piyasa raporlarına göre, ev ofis alanına yönelik artan talebe rağmen yeni dairelerin ortalama boyutu küçüldü. Pandemiden yıllar önce dövülen lüks pazarı, çoğunlukla yerel – uluslararası değil – alıcılar tarafından beslenen parlak bir noktada yeniden başladı. Manhattan’ın ötesindeki ilçelerde, hem yeniden imar hem de kiracıların karma çalışma programları tarafından teşvik edilen büyük projeler şekilleniyor. Ve yine de, resesyonla ilgili artan endişeler yeni çalışanları tehdit edebilir.
kiralama
300 Nevins Caddesi’nde halka açık bir geçit resmi. Kredi… Fogarty Parmak ve SHIMMER
Kiracıların pandeminin başlangıcında birçok umudu vardı: fiyatlarda erken bir dalışın şehri daha uygun hale getireceği; piyasa oranlı apartman dairelerinde kira artışlarını sınırlayan bir “haklı tahliye” tasarısının kabul edileceğini; ve bu uzaktan çalışma, kiralamayı düşünebilecekleri alanları genişletecektir.
Aracı kurum Douglas Elliman’a göre, tahliye faturası geçmedi ve Manhattan’daki ortalama kira Mayıs ayında ilk kez 4.000 dolara ulaşırken Brooklyn ve Queens rekorlar kırmaya devam ediyor. Ancak, Manhattan’ın dışındaki ilçelere, uygun fiyatlı konut için yüksek talebin bir kısmını karşılamaya yardımcı olabilecek yeni bir gelişme dalgası geliyor.
Nancy Packes’e göre, 2022’den 2025’e kadar beklenen 56.000 kiralık daire ile Brooklyn, 2011’den 2015’e, 421a olarak bilinen uygun fiyatlı bir konut vergisi sübvansiyonunun hala yürürlükte olduğu sürenin üç katından fazla olmasıyla en büyük alıcı olmaya hazırlanıyor. Nancy Packes Veri Hizmetleri. Son zamanlardaki artış, büyük ölçüde, projelerini Haziran ayında sona eren yenilenmiş bir 421a sürümü için nitelendirmek için acele eden geliştiriciler tarafından yönetildi.
Yürütülen en büyük projelerden biri, Brooklyn’deki endüstriyel sahil boyunca, yakın zamanda yeniden imar edilen Gowanus semtinde 1.200 birimlik kiralık bir gelişmedir. Müteahhitler, dairelerin dörtte biri, 300 birim, kiracılardan piyasa fiyatının altında kira talep edeceklerini söyledi; bu birimlerin çoğu, alan medyan gelirinin yüzde 60’ından fazlasını veya üç kişilik bir aile için yaklaşık 72.000 doları geçmeyen kiracılara gidecek.
Mimarlık firması Fogarty Finger tarafından tasarlanan ve Tavros Capital ve Charney Companies tarafından geliştirilen projede dört bina yer alacak. En büyük bileşen olan 300 Nevins Caddesi’ndeki bir çift kule 654 üniteye sahip olacak ve binaları Gowanus Kanalı’nı kucaklayacak halka açık bir alana dahil edecek. Projenin 2025 yılında tamamlanması bekleniyor.
Bayan Packes, apartmanların küçüldüğü için bu ve diğer yeni projelerde açık alan ve sağlıklı yaşam alanlarının önemli olduğunu söyledi. Firmasının analizine göre, 2016’dan 2022’ye kadar Brooklyn’deki ortalama yeni stüdyo 476 fit kare, 2010 ile 2015 arasındaki ortalamadan yüzde 9 daha küçüktü.
“Birimler küçüldü – olanaklar büyüdü” dedi.
Gowanus binalarının geliştiricilerinden biri olan Sam Charney, uzaydaki değiş tokuşun inşaatçıların Covid sırasında gerekli hale gelen avantajları – ortak çalışma alanları, fitness alanı ve bir topluluk duygusu – birleştirmesine izin verdiğini söyledi. Denedikleri bir tatlandırıcı, geliştirme alanında bir dairesi olacak ve sakinlerle oturumlar düzenleyecek canlı bir fiziksel antrenör.
Bay Charney, sağlık avantajları hakkında “Bu eğilimin kalıcı olduğunu düşünüyoruz” dedi. “Bu, ‘Suyunuzu temizleyelim’ veya ‘havanızı yıkayalım’ türünden bir tür hileli sağlıkla ilgili değil, daha çok sağlıklı yaşamla ilgili.”
kınamak
Yukarı Batı Yakası’nda pandeminin başlangıcında tamamen yenilenen yeni bir apartman projesi olan 96+Broadway’in bir sunumu. Kredi… Biz Görseliz
Bay Miller, Kovid şehri 2020’nin başlarında ele geçirdiğinde, Manhattan’da zaten büyük bir yeni apartman dairesi vardı – o sırada satılması sekiz yıldan fazla sürecek olan 8.000’den fazla satılmamış birim. Sağlıklı bir pazar iki ila iki buçuk yıl arasında satabilir.
Ancak ultra düşük ipotek oranları, bir borsa çılgınlığı ve satıcıların nihayet fiyatlandırma konusunda gerçekçi oldukları bir dönemden sonra, mevcut satış oranı sadece üç buçuk yıldır – daha önce şişmiş bir piyasa için dikkate değer bir geri dönüş.
Fiyatlar da toparlandı. Bay Miller’a göre Manhattan’daki yeni bir geliştirme biriminin medyan satış fiyatı, 2022’nin ikinci çeyreğinde, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 5,3 ve 2019’daki aynı döneme göre yüzde 6,3 artışla 2,6 milyon dolardı. .
Bir emlak analitiği şirketi olan Marketproof’un CEO’su Kael Goodman, “Manşet, yeni geliştirici pazarının düşündüğünüzden daha güçlü olduğu” dedi. Trump Tower’ın karşısındaki caddede Midtown Manhattan’daki Crown Building’de yeni açılan otel ve apartman dairesi Aman New York’ta yaklaşık 6.800 metrekarelik bir çatı katı için imzalanan 74 milyon dolarlık bir sözleşmeye dikkat çekti. Yılın en pahalı yeni geliştirme satışı olsa da, Central Park’a bakan bir gökdelende yaklaşık 240 milyon dolarlık bir çatı katının 2019 satışı olan şehir rekoru sahibinden hala çok uzak.
Geri dönüş kolay olmadı.
96+Broadway’in geliştiricisi JVP Management’ın ortağı Van Nguyen, “Ortaklarımın ve benim ne kadar stresli ve gergin olduğumuzu size anlatamam” dedi. Yukarı Batı Yakası’ndaki Gristedes süpermarketi.
96+Broadway’de mobilyalı bir daire. Revize edilmiş plan, sakinler için ekstra alan sağlamak için yeniden tasarlanmış daireleri içeriyordu. Kredi… Evan Joseph
Firması, siteyi kazmaya, şehrin Covid nedeniyle inşaatı etkin bir şekilde kapattığı Mart 2020’de başladı. Kilitleme sırasında, geliştiriciler, evde daha fazla zaman geçiren sakinlere ekstra alan sağlamak için ünite sayısını 150’den 130’a indirerek, yolu tamamen değiştirdi. Ortak alanlarda, havalandırma sistemine havadaki virüsleri etkisiz hale getirmek için tasarlanmış 13 ultraviyole filtresi yerleştirdiler. Başlangıçta çatı katı sahipleri için ayrılmış olan çatı katı, birkaç açık hava yemek alanı ve arabalı bir film projektörü de dahil olmak üzere tüm sakinler için 2.800 metrekarelik bir teras oluşturmak için yeniden dağıtıldı.
Devlete sunulan planlara göre, fiyatlar 734 metrekarelik, tek yatak odalı bir daire için 1,3 milyon dolardan, 4,362 metrekarelik, dört yatak odalı ve geniş bir terasa sahip çatı katı dairesi için 11,85 milyon dolara kadar değişiyordu.
Ancak, inatla yüksek enflasyon nedeniyle konut piyasası başka bir şoka girebilir. Bay Miller, yeniden satışlar da dahil olmak üzere Manhattan apartman daireleri için imzalanan sözleşmelerin sayısının, geçen yılın aynı ayına göre Temmuz ayında neredeyse yüzde 34 düştüğünü söyledi – bu, ekonomik endişeler arttıkça alıcıların ürkekleştiğinin bir işareti. Yine de, satışa çıkacak daha az yeni envanterle, görünüm 2020’de olduğu kadar korkunç görünmüyor.
“Ofis kuleleri boş ve buna rağmen konut konutları, özellikle kiralamalarda patlama yaşıyor” dedi. “Ve bu yeni gelişme için iyiye işaret.”
Pandemiden çok önce Manhattan pazarını doyuran lüks apartman bolluğu büyük ölçüde satıldı. Piyasa raporlarına göre, satış ve kiralama fiyatları 2019 seviyelerini aştı ve kiralar rekor kırmaya devam ediyor. Ve geliştiriciler önce yine iddialı mega projelerle ilerliyorlar.
Gayrimenkul değerleme ve danışmanlık firması Miller Samuel’in başkanı Jonathan J. Miller, “Bunu yeni gelişme için bir ılımlılık dönemi olarak görüyorum – bir patlama değil, kesinlikle pandemi öncesi gibi bir gecikme değil” dedi. “Buna ortalamaya dönmek deyin.”
Ancak her şey eskisi gibi değil, hem yeni ortaya çıkan bazı trendleri hızlandıran hem de inşaatçıları yeni yönlere iten Covid ile. Piyasa raporlarına göre, ev ofis alanına yönelik artan talebe rağmen yeni dairelerin ortalama boyutu küçüldü. Pandemiden yıllar önce dövülen lüks pazarı, çoğunlukla yerel – uluslararası değil – alıcılar tarafından beslenen parlak bir noktada yeniden başladı. Manhattan’ın ötesindeki ilçelerde, hem yeniden imar hem de kiracıların karma çalışma programları tarafından teşvik edilen büyük projeler şekilleniyor. Ve yine de, resesyonla ilgili artan endişeler yeni çalışanları tehdit edebilir.
kiralama
300 Nevins Caddesi’nde halka açık bir geçit resmi. Kredi… Fogarty Parmak ve SHIMMER
Kiracıların pandeminin başlangıcında birçok umudu vardı: fiyatlarda erken bir dalışın şehri daha uygun hale getireceği; piyasa oranlı apartman dairelerinde kira artışlarını sınırlayan bir “haklı tahliye” tasarısının kabul edileceğini; ve bu uzaktan çalışma, kiralamayı düşünebilecekleri alanları genişletecektir.
Aracı kurum Douglas Elliman’a göre, tahliye faturası geçmedi ve Manhattan’daki ortalama kira Mayıs ayında ilk kez 4.000 dolara ulaşırken Brooklyn ve Queens rekorlar kırmaya devam ediyor. Ancak, Manhattan’ın dışındaki ilçelere, uygun fiyatlı konut için yüksek talebin bir kısmını karşılamaya yardımcı olabilecek yeni bir gelişme dalgası geliyor.
Nancy Packes’e göre, 2022’den 2025’e kadar beklenen 56.000 kiralık daire ile Brooklyn, 2011’den 2015’e, 421a olarak bilinen uygun fiyatlı bir konut vergisi sübvansiyonunun hala yürürlükte olduğu sürenin üç katından fazla olmasıyla en büyük alıcı olmaya hazırlanıyor. Nancy Packes Veri Hizmetleri. Son zamanlardaki artış, büyük ölçüde, projelerini Haziran ayında sona eren yenilenmiş bir 421a sürümü için nitelendirmek için acele eden geliştiriciler tarafından yönetildi.
Yürütülen en büyük projelerden biri, Brooklyn’deki endüstriyel sahil boyunca, yakın zamanda yeniden imar edilen Gowanus semtinde 1.200 birimlik kiralık bir gelişmedir. Müteahhitler, dairelerin dörtte biri, 300 birim, kiracılardan piyasa fiyatının altında kira talep edeceklerini söyledi; bu birimlerin çoğu, alan medyan gelirinin yüzde 60’ından fazlasını veya üç kişilik bir aile için yaklaşık 72.000 doları geçmeyen kiracılara gidecek.
Mimarlık firması Fogarty Finger tarafından tasarlanan ve Tavros Capital ve Charney Companies tarafından geliştirilen projede dört bina yer alacak. En büyük bileşen olan 300 Nevins Caddesi’ndeki bir çift kule 654 üniteye sahip olacak ve binaları Gowanus Kanalı’nı kucaklayacak halka açık bir alana dahil edecek. Projenin 2025 yılında tamamlanması bekleniyor.
Bayan Packes, apartmanların küçüldüğü için bu ve diğer yeni projelerde açık alan ve sağlıklı yaşam alanlarının önemli olduğunu söyledi. Firmasının analizine göre, 2016’dan 2022’ye kadar Brooklyn’deki ortalama yeni stüdyo 476 fit kare, 2010 ile 2015 arasındaki ortalamadan yüzde 9 daha küçüktü.
“Birimler küçüldü – olanaklar büyüdü” dedi.
Gowanus binalarının geliştiricilerinden biri olan Sam Charney, uzaydaki değiş tokuşun inşaatçıların Covid sırasında gerekli hale gelen avantajları – ortak çalışma alanları, fitness alanı ve bir topluluk duygusu – birleştirmesine izin verdiğini söyledi. Denedikleri bir tatlandırıcı, geliştirme alanında bir dairesi olacak ve sakinlerle oturumlar düzenleyecek canlı bir fiziksel antrenör.
Bay Charney, sağlık avantajları hakkında “Bu eğilimin kalıcı olduğunu düşünüyoruz” dedi. “Bu, ‘Suyunuzu temizleyelim’ veya ‘havanızı yıkayalım’ türünden bir tür hileli sağlıkla ilgili değil, daha çok sağlıklı yaşamla ilgili.”
kınamak
Yukarı Batı Yakası’nda pandeminin başlangıcında tamamen yenilenen yeni bir apartman projesi olan 96+Broadway’in bir sunumu. Kredi… Biz Görseliz
Bay Miller, Kovid şehri 2020’nin başlarında ele geçirdiğinde, Manhattan’da zaten büyük bir yeni apartman dairesi vardı – o sırada satılması sekiz yıldan fazla sürecek olan 8.000’den fazla satılmamış birim. Sağlıklı bir pazar iki ila iki buçuk yıl arasında satabilir.
Ancak ultra düşük ipotek oranları, bir borsa çılgınlığı ve satıcıların nihayet fiyatlandırma konusunda gerçekçi oldukları bir dönemden sonra, mevcut satış oranı sadece üç buçuk yıldır – daha önce şişmiş bir piyasa için dikkate değer bir geri dönüş.
Fiyatlar da toparlandı. Bay Miller’a göre Manhattan’daki yeni bir geliştirme biriminin medyan satış fiyatı, 2022’nin ikinci çeyreğinde, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 5,3 ve 2019’daki aynı döneme göre yüzde 6,3 artışla 2,6 milyon dolardı. .
Bir emlak analitiği şirketi olan Marketproof’un CEO’su Kael Goodman, “Manşet, yeni geliştirici pazarının düşündüğünüzden daha güçlü olduğu” dedi. Trump Tower’ın karşısındaki caddede Midtown Manhattan’daki Crown Building’de yeni açılan otel ve apartman dairesi Aman New York’ta yaklaşık 6.800 metrekarelik bir çatı katı için imzalanan 74 milyon dolarlık bir sözleşmeye dikkat çekti. Yılın en pahalı yeni geliştirme satışı olsa da, Central Park’a bakan bir gökdelende yaklaşık 240 milyon dolarlık bir çatı katının 2019 satışı olan şehir rekoru sahibinden hala çok uzak.
Geri dönüş kolay olmadı.
96+Broadway’in geliştiricisi JVP Management’ın ortağı Van Nguyen, “Ortaklarımın ve benim ne kadar stresli ve gergin olduğumuzu size anlatamam” dedi. Yukarı Batı Yakası’ndaki Gristedes süpermarketi.
96+Broadway’de mobilyalı bir daire. Revize edilmiş plan, sakinler için ekstra alan sağlamak için yeniden tasarlanmış daireleri içeriyordu. Kredi… Evan Joseph
Firması, siteyi kazmaya, şehrin Covid nedeniyle inşaatı etkin bir şekilde kapattığı Mart 2020’de başladı. Kilitleme sırasında, geliştiriciler, evde daha fazla zaman geçiren sakinlere ekstra alan sağlamak için ünite sayısını 150’den 130’a indirerek, yolu tamamen değiştirdi. Ortak alanlarda, havalandırma sistemine havadaki virüsleri etkisiz hale getirmek için tasarlanmış 13 ultraviyole filtresi yerleştirdiler. Başlangıçta çatı katı sahipleri için ayrılmış olan çatı katı, birkaç açık hava yemek alanı ve arabalı bir film projektörü de dahil olmak üzere tüm sakinler için 2.800 metrekarelik bir teras oluşturmak için yeniden dağıtıldı.
Devlete sunulan planlara göre, fiyatlar 734 metrekarelik, tek yatak odalı bir daire için 1,3 milyon dolardan, 4,362 metrekarelik, dört yatak odalı ve geniş bir terasa sahip çatı katı dairesi için 11,85 milyon dolara kadar değişiyordu.
Ancak, inatla yüksek enflasyon nedeniyle konut piyasası başka bir şoka girebilir. Bay Miller, yeniden satışlar da dahil olmak üzere Manhattan apartman daireleri için imzalanan sözleşmelerin sayısının, geçen yılın aynı ayına göre Temmuz ayında neredeyse yüzde 34 düştüğünü söyledi – bu, ekonomik endişeler arttıkça alıcıların ürkekleştiğinin bir işareti. Yine de, satışa çıkacak daha az yeni envanterle, görünüm 2020’de olduğu kadar korkunç görünmüyor.
“Ofis kuleleri boş ve buna rağmen konut konutları, özellikle kiralamalarda patlama yaşıyor” dedi. “Ve bu yeni gelişme için iyiye işaret.”