tarafından desteklenir Ana hikayeyi okumaya devam edin
Kötü Kredi? Tasarruf yok mu? Alışılmadık (Belki Riskli) Ev Satın Alma Yolları
Bazı tüketici grupları, alıcıların bu anlaşmalarda, özellikle de kâr amacı gütmeyen şirketler tarafından sunulanlarda, nelerden vazgeçtiklerini tam olarak kavrayamayacaklarından endişe ediyor .
Dy Nguyen, Jen Foxworth ve çocukları ortak bir takdir anlaşmasıyla satın aldıkları yeni evlerinin keyfini çıkarıyor. maks. Nguyen kısa süre önce 5 yaşındaki Mazzi’nin piyano çalmasına yardım ederken, Mx. Foxworth ve Enzo, 4, dinledi. Kredi… The New York Times için Jason Henry
Stefanos Chen
Şubat. 18, 2022 Güncellendi 9:57 ET
Konut piyasası ilk kez alıcılar için çıldırtıcıydı, pandemi geçen yıl satışları hızlandırmadan önce bile.
Bir ticaret grubu olan National Association of Realtors’a göre, ABD medyan satış fiyatı 2021’de bir önceki yıla göre neredeyse yüzde 17 artarak 346.900 $’a ulaştı ve rekor düzeyde en yüksek seviyeye ulaştı. Ve geçen yıl, 2006’dan bu yana herhangi bir yıldan daha fazla mevcut ev satıldı – 6.12 milyon – neredeyse dörtte biri tamamen nakit alıcılara gitti.
Şimdi milyarder destekli teknoloji firmalarından kar amacı gütmeyen konut gruplarına kadar çok sayıda şirket, pazarın küçük ama hızla büyüyen bir bölümünde ortak bir adımla rekabet ediyor: Tek başınıza hareket etmeyin.
Çok çeşitli ortaklık modelleri, sahip olma ve kiralama arasında bir yerde bulunan potansiyel ev alıcılarına fırsatlar sunar. Bir veya daha fazla taraf (ipotek şirketi dışında) evinizde hisseye sahiptir. Bu anlaşmalar kapsamında bir ev satın alan kişi için nihai hedef aynıdır —tam mülkiyet — ancak yollar farklılık gösterir ve bir dizi takas ve riskle gelebilir.
Modeller, evin gelecekteki değerinden bir pay karşılığında peşinatın bir kısmını ödünç aldığınız ortak değerleme anlaşmalarını içerir; kiracının mülkiyete yönelik ödemeler yaptığı kiradan sahip olunan kiralamalar; ve sınırlı sermayeli kooperatifler, düşük gelirli alıcılar için kar amacı gütmeyen bir yaklaşım ve evin yeniden satış fiyatında sınırlar.
Pazarın belki sadece yüzde 1 veya 2’sini temsil etseler de, hem özel yatırımcılar hem de kar amacı gütmeyen kuruluşlar, ilk kez alıcıların en büyük engellerini aşmaları için yakında çok daha yaygın hale gelebileceklerini söylüyorlar: maliyetli ön ödemeler, sıkı kredi ve ihale savaşları.
Ancak bazı tüketici grupları, alıcıların bu ortaklıklarda, özellikle de bazı yeni kurulan özel şirketlerde nelerden vazgeçtiklerini tam olarak kavrayamayacaklarından endişe ediyor.
İşte bu modeller hakkında bilinmesi gerekenler.
Kredi… Todd Detwiler
Paylaşılan Takdir
Yüzde 20 peşinat ödemeyi göze alamayan alıcılar için – alıcıların maliyetli ipotek sigortasından kaçınma eşiği – ortak bir değerleme anlaşması bir seçenek olabilir.
Her ikisinin de merkezi San Francisco’da bulunan Unison ve Landed gibi şirketler, evin değerindeki değer artışının bir kısmı karşılığında peşinatınızın bir kısmını ödeyecektir, ya evi sattığınızda ya da yeniden finanse ettiğinizde. Sözleşmenin sonunda mülk değeri değer kaybetmişse, zarara ortak olurlar ve toplam geri ödemenizi azaltırlar. Bir ipotekten farklı olarak, aylık ücret veya sabit faiz yoktur.
Bir öğretmen olan Dy Nguyen ve her ikisi de 38 yaşında olan bir polis memuru olan eşi Jen Foxworth, 2018’de Landed’den hisse senedi sözleşmesiyle San Francisco’nun Mission bölgesinde iki yatak odalı bir konak satın aldı.
İki çocuğu olan ve yakındaki tek yatak odalı bir daireyi kiralayan çift, yaklaşık beş yıl boyunca birikimlerini sakladı ve ön ödemenin yüzde 10’unu, yani 97.500 $’ı ödedi. Landed, peşinatlarını karşıladı ve çift, satın almanın geri kalanını ayarlanabilir oranlı bir krediyle finanse etti.
Jen Foxworth ve Enzo, 4, San Francisco’daki evlerinin mutfağında. maks. Foxworth, Landed’e ülkedeki en pahalı pazarlardan birinde peşinat ödemelerine yardımcı olarak kredi verdi. Kredi… The New York Times için Jason Henry
Karşılığında çift, Landed’in yatırımını artı ev değeri artışının yüzde 25’ini sattıklarında, yeniden finanse ettiklerinde veya satın aldıklarında geri ödemeyi kabul ettiler. Sözleşme 30 yıl içinde ödenmelidir.
Landed’in kurucusu Alex Lofton, çoğu ev alıcısının şirketin mülkteki hissesini üç ila yedi yıl içinde satın alacağını ve bunların yüzde 90’ının evi satmak yerine yeniden finanse etmeyi seçtiğini söyledi. Şirket, Bay Area ve Denver’daki birçok kişiyle birlikte 300 şehirde alıcılarla bu sözleşmelerin yaklaşık 1.000’ini imzaladı. Landed ayrıca diğer bölgelerin yanı sıra New York City, Westchester County ve Long Island’ın bazı bölgelerinde de faaliyet göstermektedir.
Landed, programı şu anda tıp, eğitim ve kamu hizmeti pozisyonlarındaki insanlara sunuyor – sadece bir ön ödeme için biriktirebilseler, ipotek ödemelerine ayak uydurabilecek temel işçiler, dedi. Unison gibi diğer şirketlerin meslek konusunda herhangi bir kısıtlaması yoktur.
Geçen yıl, Mx. Nguyen ve Mx. Foxworth evlerini yeniden finanse etti ve gelirleri Landed’in 97.500 $’lık ilk yatırımını artı yaklaşık 6.000 $’ı geri ödemek için kullandı, çünkü evin değeri üçüncü şahıs değerlendirmesine göre 1 milyon $’a yükseldi.
“Temelde ücretsiz bir peşinat kredim var,” Mx. Nguyen, şirketin hissesini evin değeri patlamadan önce satın aldıklarını söyledi. “Takdirimin yüzde 25’ini mi almak istiyorsun? Harika – Sadece oyuna girmek istedim.”
Ancak, Ulusal Tüketici Hukuku Merkezi avukatı Andrew G. Pizor, alıcıların dikkate alması gereken birçok değişken olduğunu söyledi.
Tüketicinin bir gün borç verene ne ödemek zorunda kalacağına ilişkin olarak, “bunun üzerine bir rakam koymak neredeyse imkansız” dedi ve şirketlerin birkaç puandan en çok puana kadar her yerde arayabileceklerini belirtti. sözleşmeye bağlı olarak evin değer kazanmasına bağlıdır ve genellikle iadelerinde dolar sınırı yoktur. Ancak şirketler, fiyatların yükselmeye devam etmesinin beklendiği piyasalarda faaliyet gösterdiğinden, ev sahibinin ödünç alınan ilk miktardan daha az borçlu olması pek olası değil, dedi.
Temerrüt durumunda, bazı şirketler mülkü satmak için hareket edebilir, bu süreçte mukim, haciz işlemine giren birine tanınan arabuluculuk fırsatı ve asgari süre gibi hakların çoğunu kaybedebilir. tahliye için çerçeve, dedi Bay Pizor.
ColumbiaBusiness School’da emlak profesörü Chris Mayer, ev sahibinin mülk karşılığında ne kadar borç alabileceği ve şirketlerin hangi tadilatları değerli gördüğü konusunda, takdir payınızı değerlendirirken sınırlamalar olabilir, dedi.
“Bunların bir kısmı gerçekten matematikle ilgili” diyerek, hesaplamanın büyük ölçüde değişebileceğini, ancak doğru koşullarda faydalı olabileceğini de sözlerine ekledi. “İnce baskıyı okumalısın.”
Kredi… Todd Detwiler
Kira- to-Own
Kiralık-sahip olunan programlar, uzun bir yağmacı uygulama geçmişiyle birlikte on yıllardır kullanılmaktadır. Ancak yeni bir grup şirket, endüstrinin en kötü eğilimlerini düzelttiklerini söylüyor.
Şirket, kendi kiralama nişindeki en büyük oyunculardan birinin, 2012’den bu yana yaklaşık 25.000 müstakil ev satın alan Home Partners of America olduğunu söyledi. Geçen yıl, yatırım şirketi Blackstone şirketi 6 milyar dolara satın aldı.
San Francisco merkezli Divvy Homes, Andreessen Horowitz gibi büyük risk sermayesi şirketlerinin finansmanıyla 2017 yılında kuruldu. 2018 yılında, düşük gelirli kiracılara odaklanan New York merkezli bir şirket olan Landis kuruldu; Geçen yıl, Will Smith’in Dreamers VC’sinden ve Jay-Z’den Roc Nation tarafından desteklenen bir şirketten yüksek profilli yatırımlar aldı.
Geleneksel krediye hak kazanamayan alıcılar için tasarlanan şirketler, müşterinin adına bir ev satın alır ve daha sonra, genellikle iki veya daha fazla yıllık bir süre için, kiracı bunu yapana kadar onlara geri kiralar. bir ipoteğe hak kazanın ve yatırımcıyı satın alın.
Lithonia, Ga.’da bir ev kiralayarak bir şehir evi satın alan Janese Scott, “Bir rüya gibi geliyor” dedi. şirket. Kredi… The New York Times için Kelly Blackmon
2020’de, bir telekom şirketinde çalışan ve aynı zamanda yarı zamanlı bir ipotek kredisi memuru olan 29 yaşındaki Janese Scott’ın kredi puanı 560’tı ve bu, kredi verenlerin çoğu için çok düşüktü.
Böylece Divvy ile bir kira sözleşmesi imzalamış ve şirket kendisine Lithonia, Ga.’da 129.000 $’a iki yatak odalı bir şehir evi satın almış ve onların kiracısı. İlk 18 aydan sonra satın alırsa 138.000 $ ‘lık bir primle evi geri satın almak için bir ipoteğe hak kazanması için üç yıl verildi.
Ama Bayan Scott sadece beş ay içinde ipotek aldı ve evi erken alıcı indirimiyle 133.500 $’a satın aldı.
Ev sahibi olmak için kira sözleşmesine hak kazanmak için, eve taşınmak için yüzde 2 peşinat ödedi ve ayrıca 255 $ ev sermayesi dahil olmak üzere 1.520 $’lık piyasanın üzerinde bir kira ödedi.
Divvy aracılığıyla finansal koçlarla çalışan Bayan Scott, çoğunlukla önceki evliliğinden gelen borcunu ödediğini söyledi. Öz sermayeye yatırılan nakit dahil yaklaşık 11.000 dolar tasarruf ettikten sonra, evi 30 yıllık geleneksel bir krediyle finanse etti.
Divvy Homes, sahibine kiraya verilen bir şirket, 2020’de Lithonia, Ga.’daki bu evi Bayan Scott adına 129.000 $’a satın aldı. Evi beş aylığına kiraladıktan sonra, Bayan Scott ipotek almaya hak kazandı ve evi 133.500$’a satın aldı. Kredi… The New York Times için Kelly Blackmon
İki katlı evin ipoteği ayda 850 dolardı, Bayan Scott’ın Atlanta bölgesinde kendisi ve 7 yaşındaki kızı Gabrielle için aylık 1.200 dolara kiraladığı daireden daha ucuzdu. “Rüya gibi geliyor” dedi.
Ancak elde ettiği sonuç, sektörde tipik bir sonuç değildi, dedi, birkaç mülk sahibi olunan işletmenin faaliyet gösterdiği Cleveland Hukuki Yardım Derneği’nden bir avukat olan Abigail Staudt.
“Ev sahibi olmakla sonuçlanan bir şeye uzun vadeli yatırım yaptıklarını düşünüyorlar, ancak genellikle kiracılık olarak sona eriyor” dedi, eğer kiracı yapamazsa sözleşmenin sonunda ipotek almaya hak kazanır.
Divvy’nin kurucu ortağı ve CEO’su Adena Hefets, müşterilerin yaklaşık yüzde 47’sinin sözleşme sonunda ev sahibi olduğunu, yüzde 30 ila 35’inin ise kira sürelerini uzattığını söyledi. Kaç tane ev aldıklarını söylemedi, ancak binlerce potansiyel ev sahibine “yardım ettiklerini” söyledi. Dokuz eyalette faaliyet gösteriyorlar: Arizona, Colorado, Florida, Georgia, Minnesota, Missouri, Ohio, Tennessee ve Texas.
Kiracının sözleşme sonunda evi satın almaması durumunda, Divvy, öz sermayeye yapılan ekstra ödemeleri, satın alma fiyatının yüzde 2’sine eşit bir ücret düşülerek iade eder. kiracıların yatırımlarının çoğunu veya tamamını kaybedebilecekleri eski modeller.
Ancak beklenmedik zorluklar bu yuva yumurtasını yiyebilir – ödenmemiş kira, kiracının öz sermaye ödemelerinden tahsil edilebilir.
Bir rakip olan Landis, müşterilerinin yüzde 80’inin ev sahibi olduğunu, ancak satış verilerini vermeyi reddettiğini söyledi.
Şirketler, müşterilerin ev sahibi olmaya hak kazanmalarına yardımcı olmak için, geçmiş modellerde nadiren görülen ücretsiz finansal koçluğu vurgular.
Yine de, tüketici koruma grupları geçmiş deneyimlere karşı temkinli davranıyor.
Indianapolis’teki emlak şirketi Rainbow Realty Group’a karşı açılan bir toplu davada davacıları temsil eden Relman Colfax’ın ortağı Reed Colfax, “Sömürü için hazırlanmış bir nüfus,” dedi.
Ayrı bir durumda, Rainbow Realty’nin başkanı James Hotka, 2013’te, kendi kiralama programlarındaki müşterilerin yüzde 70’inin “başarısız olduğunu” söyledi. ilk altı ayda.”
Ulusal Tüketici Hukuku Merkezi avukatı Sarah Bolling Mancini, tüm kiradan sahip olunan modeller aynı değildir, ancak tüketicilerin olumsuz sonuçları göz önünde bulundurması gerektiğini söyledi.
“Soru şu ki, şimdi ipotek alamıyorsanız,” dedi, “iki veya üç yıl içinde hak kazanabileceğinizden nasıl emin olabilirsiniz?”
Kredi… Todd Detwiler
Paylaşılan Sermaye
Hisseli öz sermaye, bir mülkü yalnızca mevcut sahibi için değil, aynı zamanda gelecekteki alıcılar için de uygun fiyatlı tutmak için tasarlanmış bir dizi düşük gelirli ev sahipliği modelini ifade eder. (Kar amacı gütmeyen konut gruplarını üzmek için, bu terim aynı zamanda ortak değerleme sözleşmeleri gibi kar amaçlı modelleri pazarlamak için de kullanılır.)
Bir versiyonda, sınırlı sermayeli kooperatifler, alıcılar piyasanın çok altında ev satın alırlar. fiyatları ve mülkü korumak ve geliştirmek için aylık ücretler ödeyin. Karşılığında, birimin yeniden satış fiyatı, enflasyona veya diğer önlemlere dayalı olarak sınırlandırılmıştır. New York City, bunun Konut Geliştirme Fonu Şirketi veya HDFC kooperatifleri olarak adlandırılan bir versiyonuna sahiptir.
Birinci sınıf İngilizce öğreten Nery Peña, Washington DC’deki dairesini sınırlı sermayeli bir kooperatif aracılığıyla satın aldı. Dürüst olmak gerekirse, bunun mümkün olacağını hiç düşünmemiştim, dedi. Kredi… The New York Times için Samuel Çorum
27 yaşındaki birinci sınıf İngilizce öğretmeni Nery Peña, Washington DC’de Washington Anıtı’na bakan iki yatak odalı bir daireyi 2021’de 50.000 dolara satın aldı. Yakındaki benzer daireler 350.000 dolardan başlıyor.
Bina, eski kiracılar ve kar amacı gütmeyen gruplar tarafından satın alınan ve nitelikli alıcıların tipik olarak alan medyan gelirinin yüzde 30 ila 70’ini oluşturduğu bir mülk portföyü olan Douglass Community Land Trust’ın bir parçasıdır. DC’de bu, yılda yaklaşık 35.000 ila 81.000 dolar kazanan üç kişilik bir aile anlamına gelebilir. Arazi güveni ayrıca kiralık daireleri de içerir.
Ailesi binayı 1990’larda bir kooperatife dönüştürmeden önce kiralamış olan Bayan Peña, birikiminden 15.000 ABD Doları ve annesinden bir hediye topladı ve bir kredi birliği aracılığıyla 35.000 ABD Doları daha finanse etti.
Kooperatif ücretleri dahil ayda 1.420 dolar ödüyor; Yakındaki benzer birimler bu miktarın iki katına kiralanır. Evi satmaya karar verirse, satış fiyatı, satın alma fiyatı olan 50.000 dolar artı kaldığı her yıl için yüzde 3 ile sınırlı olacak.
“Dürüst olmak gerekirse, bunun mümkün olacağını hiç düşünmemiştim” dedi. “‘Burada yaşayan insanların çoğu beni 2 yaşımdan beri tanıyor.”
Modelin en büyük sorunlarından biri ölçektir. Bu alanda ulusal bir kuruluş olan Grounded Solutions Network’ün CEO’su Tony Pickett, Amerika Birleşik Devletleri’nde ortak öz sermaye birimlerinde yaşayan yaklaşık 250.000 hane olduğunu söyledi. Buna New York City’deki yaklaşık 1.200 HDFC kooperatifi dahildir.
“Bu çok küçük,” dedi.
İpotekler genellikle piyasa faizli evlere göre daha küçük olduğundan, kredileri finanse edecek kredi verenleri bulmak zor. Grounded Solutions, önümüzdeki 10 yıl içinde 1 milyon haneye ulaşmayı hedefliyor ve bu tür kredilerin yüklenilmesini kolaylaştırabilecek yasal değişiklikler için baskı yapıyor.
Sınırlı öz sermaye mülkiyetinin doğası, aynı zamanda, genellikle Siyah ve Latin hane halkı olan alıcıların, satın alımlarından geleneksel ev sahiplerine göre daha az takdir kazanacakları anlamına gelir.
Ancak, kar amacı gütmeyen bir politika grubu olan Urban Institute’un kıdemli bir üyesi olan Brett Theodos, bunun, aksi takdirde kiracı olarak kalacak bir aile için hala daha fazla servet yaratabilecek bir takas olduğunu söyledi.
Kar amacı gütmeyen bir düşünce kuruluşu olan Lincoln Institute of Land Policy’ye göre, otuz yıl boyunca 4.108 mülk üzerinde yapılan 2019 araştırmasında, ortak öz sermayeli ev sahipleri için yaratılan medyan servet 14.000 dolardı. Ve bu alıcıların yaklaşık yüzde 60’ı piyasa fiyatına ev satın almaya devam etti.
Topluluk arazi tröstleri gibi kar amacı gütmeyen modeller, sonraki alıcılar için satın alınabilirliği de sağlayabilir.
Ulusal Kanser Enstitüsü’nde araştırma yapmakta olan Silvia Salazar, 2001 yılından beri Douglass Community Land Trust’taki başka bir kooperatifin hala kiralık olduğu dönemden beri ikamet ediyor.
Binanın 2011’de sınırlı öz sermayeli bir kooperatife dönüştürülmesinden bu yana, 83 üniteli binanın yönetiminin iyileştiğini ve ünitelerin çoğu Latin kökenli bir alıcı havuzu için uygun fiyatlı kaldığını söylüyor. restoranlar ve servis işleri. Bölgede salgının körüklediği fiyatlardaki artıştan sonra bile, binadaki satışlar stüdyo daire için sadece 1.500 dolardan başlıyor ve aylık ücretler yaklaşık 1.100 dolar.
Paylaşılan öz sermaye modeli hakkında “Her şey anlamına gelen kalıcı satın alınabilirliktir” dedi. “Topluluğumuz ne kadar soylulaştırılırsa çalışsın, yerinden edilme konusunda endişelenmemize gerek yok.”
Konut emlak haberleriyle ilgili haftalık e-posta güncellemeleri için buradan kaydolun. Bizi Twitter’da takip edin: @nytrealestate.
Kötü Kredi? Tasarruf yok mu? Alışılmadık (Belki Riskli) Ev Satın Alma Yolları
Bazı tüketici grupları, alıcıların bu anlaşmalarda, özellikle de kâr amacı gütmeyen şirketler tarafından sunulanlarda, nelerden vazgeçtiklerini tam olarak kavrayamayacaklarından endişe ediyor .
- Uygulamada oku
Dy Nguyen, Jen Foxworth ve çocukları ortak bir takdir anlaşmasıyla satın aldıkları yeni evlerinin keyfini çıkarıyor. maks. Nguyen kısa süre önce 5 yaşındaki Mazzi’nin piyano çalmasına yardım ederken, Mx. Foxworth ve Enzo, 4, dinledi. Kredi… The New York Times için Jason Henry
Stefanos Chen
Şubat. 18, 2022 Güncellendi 9:57 ET
Konut piyasası ilk kez alıcılar için çıldırtıcıydı, pandemi geçen yıl satışları hızlandırmadan önce bile.
Bir ticaret grubu olan National Association of Realtors’a göre, ABD medyan satış fiyatı 2021’de bir önceki yıla göre neredeyse yüzde 17 artarak 346.900 $’a ulaştı ve rekor düzeyde en yüksek seviyeye ulaştı. Ve geçen yıl, 2006’dan bu yana herhangi bir yıldan daha fazla mevcut ev satıldı – 6.12 milyon – neredeyse dörtte biri tamamen nakit alıcılara gitti.
Şimdi milyarder destekli teknoloji firmalarından kar amacı gütmeyen konut gruplarına kadar çok sayıda şirket, pazarın küçük ama hızla büyüyen bir bölümünde ortak bir adımla rekabet ediyor: Tek başınıza hareket etmeyin.
Çok çeşitli ortaklık modelleri, sahip olma ve kiralama arasında bir yerde bulunan potansiyel ev alıcılarına fırsatlar sunar. Bir veya daha fazla taraf (ipotek şirketi dışında) evinizde hisseye sahiptir. Bu anlaşmalar kapsamında bir ev satın alan kişi için nihai hedef aynıdır —tam mülkiyet — ancak yollar farklılık gösterir ve bir dizi takas ve riskle gelebilir.
Modeller, evin gelecekteki değerinden bir pay karşılığında peşinatın bir kısmını ödünç aldığınız ortak değerleme anlaşmalarını içerir; kiracının mülkiyete yönelik ödemeler yaptığı kiradan sahip olunan kiralamalar; ve sınırlı sermayeli kooperatifler, düşük gelirli alıcılar için kar amacı gütmeyen bir yaklaşım ve evin yeniden satış fiyatında sınırlar.
Pazarın belki sadece yüzde 1 veya 2’sini temsil etseler de, hem özel yatırımcılar hem de kar amacı gütmeyen kuruluşlar, ilk kez alıcıların en büyük engellerini aşmaları için yakında çok daha yaygın hale gelebileceklerini söylüyorlar: maliyetli ön ödemeler, sıkı kredi ve ihale savaşları.
Ancak bazı tüketici grupları, alıcıların bu ortaklıklarda, özellikle de bazı yeni kurulan özel şirketlerde nelerden vazgeçtiklerini tam olarak kavrayamayacaklarından endişe ediyor.
İşte bu modeller hakkında bilinmesi gerekenler.
Kredi… Todd Detwiler
Paylaşılan Takdir
Yüzde 20 peşinat ödemeyi göze alamayan alıcılar için – alıcıların maliyetli ipotek sigortasından kaçınma eşiği – ortak bir değerleme anlaşması bir seçenek olabilir.
Her ikisinin de merkezi San Francisco’da bulunan Unison ve Landed gibi şirketler, evin değerindeki değer artışının bir kısmı karşılığında peşinatınızın bir kısmını ödeyecektir, ya evi sattığınızda ya da yeniden finanse ettiğinizde. Sözleşmenin sonunda mülk değeri değer kaybetmişse, zarara ortak olurlar ve toplam geri ödemenizi azaltırlar. Bir ipotekten farklı olarak, aylık ücret veya sabit faiz yoktur.
Bir öğretmen olan Dy Nguyen ve her ikisi de 38 yaşında olan bir polis memuru olan eşi Jen Foxworth, 2018’de Landed’den hisse senedi sözleşmesiyle San Francisco’nun Mission bölgesinde iki yatak odalı bir konak satın aldı.
İki çocuğu olan ve yakındaki tek yatak odalı bir daireyi kiralayan çift, yaklaşık beş yıl boyunca birikimlerini sakladı ve ön ödemenin yüzde 10’unu, yani 97.500 $’ı ödedi. Landed, peşinatlarını karşıladı ve çift, satın almanın geri kalanını ayarlanabilir oranlı bir krediyle finanse etti.
Jen Foxworth ve Enzo, 4, San Francisco’daki evlerinin mutfağında. maks. Foxworth, Landed’e ülkedeki en pahalı pazarlardan birinde peşinat ödemelerine yardımcı olarak kredi verdi. Kredi… The New York Times için Jason Henry
Karşılığında çift, Landed’in yatırımını artı ev değeri artışının yüzde 25’ini sattıklarında, yeniden finanse ettiklerinde veya satın aldıklarında geri ödemeyi kabul ettiler. Sözleşme 30 yıl içinde ödenmelidir.
Landed’in kurucusu Alex Lofton, çoğu ev alıcısının şirketin mülkteki hissesini üç ila yedi yıl içinde satın alacağını ve bunların yüzde 90’ının evi satmak yerine yeniden finanse etmeyi seçtiğini söyledi. Şirket, Bay Area ve Denver’daki birçok kişiyle birlikte 300 şehirde alıcılarla bu sözleşmelerin yaklaşık 1.000’ini imzaladı. Landed ayrıca diğer bölgelerin yanı sıra New York City, Westchester County ve Long Island’ın bazı bölgelerinde de faaliyet göstermektedir.
Landed, programı şu anda tıp, eğitim ve kamu hizmeti pozisyonlarındaki insanlara sunuyor – sadece bir ön ödeme için biriktirebilseler, ipotek ödemelerine ayak uydurabilecek temel işçiler, dedi. Unison gibi diğer şirketlerin meslek konusunda herhangi bir kısıtlaması yoktur.
Geçen yıl, Mx. Nguyen ve Mx. Foxworth evlerini yeniden finanse etti ve gelirleri Landed’in 97.500 $’lık ilk yatırımını artı yaklaşık 6.000 $’ı geri ödemek için kullandı, çünkü evin değeri üçüncü şahıs değerlendirmesine göre 1 milyon $’a yükseldi.
“Temelde ücretsiz bir peşinat kredim var,” Mx. Nguyen, şirketin hissesini evin değeri patlamadan önce satın aldıklarını söyledi. “Takdirimin yüzde 25’ini mi almak istiyorsun? Harika – Sadece oyuna girmek istedim.”
Ancak, Ulusal Tüketici Hukuku Merkezi avukatı Andrew G. Pizor, alıcıların dikkate alması gereken birçok değişken olduğunu söyledi.
Tüketicinin bir gün borç verene ne ödemek zorunda kalacağına ilişkin olarak, “bunun üzerine bir rakam koymak neredeyse imkansız” dedi ve şirketlerin birkaç puandan en çok puana kadar her yerde arayabileceklerini belirtti. sözleşmeye bağlı olarak evin değer kazanmasına bağlıdır ve genellikle iadelerinde dolar sınırı yoktur. Ancak şirketler, fiyatların yükselmeye devam etmesinin beklendiği piyasalarda faaliyet gösterdiğinden, ev sahibinin ödünç alınan ilk miktardan daha az borçlu olması pek olası değil, dedi.
Temerrüt durumunda, bazı şirketler mülkü satmak için hareket edebilir, bu süreçte mukim, haciz işlemine giren birine tanınan arabuluculuk fırsatı ve asgari süre gibi hakların çoğunu kaybedebilir. tahliye için çerçeve, dedi Bay Pizor.
ColumbiaBusiness School’da emlak profesörü Chris Mayer, ev sahibinin mülk karşılığında ne kadar borç alabileceği ve şirketlerin hangi tadilatları değerli gördüğü konusunda, takdir payınızı değerlendirirken sınırlamalar olabilir, dedi.
“Bunların bir kısmı gerçekten matematikle ilgili” diyerek, hesaplamanın büyük ölçüde değişebileceğini, ancak doğru koşullarda faydalı olabileceğini de sözlerine ekledi. “İnce baskıyı okumalısın.”
Kredi… Todd Detwiler
Kira- to-Own
Kiralık-sahip olunan programlar, uzun bir yağmacı uygulama geçmişiyle birlikte on yıllardır kullanılmaktadır. Ancak yeni bir grup şirket, endüstrinin en kötü eğilimlerini düzelttiklerini söylüyor.
Şirket, kendi kiralama nişindeki en büyük oyunculardan birinin, 2012’den bu yana yaklaşık 25.000 müstakil ev satın alan Home Partners of America olduğunu söyledi. Geçen yıl, yatırım şirketi Blackstone şirketi 6 milyar dolara satın aldı.
San Francisco merkezli Divvy Homes, Andreessen Horowitz gibi büyük risk sermayesi şirketlerinin finansmanıyla 2017 yılında kuruldu. 2018 yılında, düşük gelirli kiracılara odaklanan New York merkezli bir şirket olan Landis kuruldu; Geçen yıl, Will Smith’in Dreamers VC’sinden ve Jay-Z’den Roc Nation tarafından desteklenen bir şirketten yüksek profilli yatırımlar aldı.
Geleneksel krediye hak kazanamayan alıcılar için tasarlanan şirketler, müşterinin adına bir ev satın alır ve daha sonra, genellikle iki veya daha fazla yıllık bir süre için, kiracı bunu yapana kadar onlara geri kiralar. bir ipoteğe hak kazanın ve yatırımcıyı satın alın.
Lithonia, Ga.’da bir ev kiralayarak bir şehir evi satın alan Janese Scott, “Bir rüya gibi geliyor” dedi. şirket. Kredi… The New York Times için Kelly Blackmon
2020’de, bir telekom şirketinde çalışan ve aynı zamanda yarı zamanlı bir ipotek kredisi memuru olan 29 yaşındaki Janese Scott’ın kredi puanı 560’tı ve bu, kredi verenlerin çoğu için çok düşüktü.
Böylece Divvy ile bir kira sözleşmesi imzalamış ve şirket kendisine Lithonia, Ga.’da 129.000 $’a iki yatak odalı bir şehir evi satın almış ve onların kiracısı. İlk 18 aydan sonra satın alırsa 138.000 $ ‘lık bir primle evi geri satın almak için bir ipoteğe hak kazanması için üç yıl verildi.
Ama Bayan Scott sadece beş ay içinde ipotek aldı ve evi erken alıcı indirimiyle 133.500 $’a satın aldı.
Ev sahibi olmak için kira sözleşmesine hak kazanmak için, eve taşınmak için yüzde 2 peşinat ödedi ve ayrıca 255 $ ev sermayesi dahil olmak üzere 1.520 $’lık piyasanın üzerinde bir kira ödedi.
Divvy aracılığıyla finansal koçlarla çalışan Bayan Scott, çoğunlukla önceki evliliğinden gelen borcunu ödediğini söyledi. Öz sermayeye yatırılan nakit dahil yaklaşık 11.000 dolar tasarruf ettikten sonra, evi 30 yıllık geleneksel bir krediyle finanse etti.
Divvy Homes, sahibine kiraya verilen bir şirket, 2020’de Lithonia, Ga.’daki bu evi Bayan Scott adına 129.000 $’a satın aldı. Evi beş aylığına kiraladıktan sonra, Bayan Scott ipotek almaya hak kazandı ve evi 133.500$’a satın aldı. Kredi… The New York Times için Kelly Blackmon
İki katlı evin ipoteği ayda 850 dolardı, Bayan Scott’ın Atlanta bölgesinde kendisi ve 7 yaşındaki kızı Gabrielle için aylık 1.200 dolara kiraladığı daireden daha ucuzdu. “Rüya gibi geliyor” dedi.
Ancak elde ettiği sonuç, sektörde tipik bir sonuç değildi, dedi, birkaç mülk sahibi olunan işletmenin faaliyet gösterdiği Cleveland Hukuki Yardım Derneği’nden bir avukat olan Abigail Staudt.
“Ev sahibi olmakla sonuçlanan bir şeye uzun vadeli yatırım yaptıklarını düşünüyorlar, ancak genellikle kiracılık olarak sona eriyor” dedi, eğer kiracı yapamazsa sözleşmenin sonunda ipotek almaya hak kazanır.
Divvy’nin kurucu ortağı ve CEO’su Adena Hefets, müşterilerin yaklaşık yüzde 47’sinin sözleşme sonunda ev sahibi olduğunu, yüzde 30 ila 35’inin ise kira sürelerini uzattığını söyledi. Kaç tane ev aldıklarını söylemedi, ancak binlerce potansiyel ev sahibine “yardım ettiklerini” söyledi. Dokuz eyalette faaliyet gösteriyorlar: Arizona, Colorado, Florida, Georgia, Minnesota, Missouri, Ohio, Tennessee ve Texas.
Kiracının sözleşme sonunda evi satın almaması durumunda, Divvy, öz sermayeye yapılan ekstra ödemeleri, satın alma fiyatının yüzde 2’sine eşit bir ücret düşülerek iade eder. kiracıların yatırımlarının çoğunu veya tamamını kaybedebilecekleri eski modeller.
Ancak beklenmedik zorluklar bu yuva yumurtasını yiyebilir – ödenmemiş kira, kiracının öz sermaye ödemelerinden tahsil edilebilir.
Bir rakip olan Landis, müşterilerinin yüzde 80’inin ev sahibi olduğunu, ancak satış verilerini vermeyi reddettiğini söyledi.
Şirketler, müşterilerin ev sahibi olmaya hak kazanmalarına yardımcı olmak için, geçmiş modellerde nadiren görülen ücretsiz finansal koçluğu vurgular.
Yine de, tüketici koruma grupları geçmiş deneyimlere karşı temkinli davranıyor.
Indianapolis’teki emlak şirketi Rainbow Realty Group’a karşı açılan bir toplu davada davacıları temsil eden Relman Colfax’ın ortağı Reed Colfax, “Sömürü için hazırlanmış bir nüfus,” dedi.
Ayrı bir durumda, Rainbow Realty’nin başkanı James Hotka, 2013’te, kendi kiralama programlarındaki müşterilerin yüzde 70’inin “başarısız olduğunu” söyledi. ilk altı ayda.”
Ulusal Tüketici Hukuku Merkezi avukatı Sarah Bolling Mancini, tüm kiradan sahip olunan modeller aynı değildir, ancak tüketicilerin olumsuz sonuçları göz önünde bulundurması gerektiğini söyledi.
“Soru şu ki, şimdi ipotek alamıyorsanız,” dedi, “iki veya üç yıl içinde hak kazanabileceğinizden nasıl emin olabilirsiniz?”
Kredi… Todd Detwiler
Paylaşılan Sermaye
Hisseli öz sermaye, bir mülkü yalnızca mevcut sahibi için değil, aynı zamanda gelecekteki alıcılar için de uygun fiyatlı tutmak için tasarlanmış bir dizi düşük gelirli ev sahipliği modelini ifade eder. (Kar amacı gütmeyen konut gruplarını üzmek için, bu terim aynı zamanda ortak değerleme sözleşmeleri gibi kar amaçlı modelleri pazarlamak için de kullanılır.)
Bir versiyonda, sınırlı sermayeli kooperatifler, alıcılar piyasanın çok altında ev satın alırlar. fiyatları ve mülkü korumak ve geliştirmek için aylık ücretler ödeyin. Karşılığında, birimin yeniden satış fiyatı, enflasyona veya diğer önlemlere dayalı olarak sınırlandırılmıştır. New York City, bunun Konut Geliştirme Fonu Şirketi veya HDFC kooperatifleri olarak adlandırılan bir versiyonuna sahiptir.
Birinci sınıf İngilizce öğreten Nery Peña, Washington DC’deki dairesini sınırlı sermayeli bir kooperatif aracılığıyla satın aldı. Dürüst olmak gerekirse, bunun mümkün olacağını hiç düşünmemiştim, dedi. Kredi… The New York Times için Samuel Çorum
27 yaşındaki birinci sınıf İngilizce öğretmeni Nery Peña, Washington DC’de Washington Anıtı’na bakan iki yatak odalı bir daireyi 2021’de 50.000 dolara satın aldı. Yakındaki benzer daireler 350.000 dolardan başlıyor.
Bina, eski kiracılar ve kar amacı gütmeyen gruplar tarafından satın alınan ve nitelikli alıcıların tipik olarak alan medyan gelirinin yüzde 30 ila 70’ini oluşturduğu bir mülk portföyü olan Douglass Community Land Trust’ın bir parçasıdır. DC’de bu, yılda yaklaşık 35.000 ila 81.000 dolar kazanan üç kişilik bir aile anlamına gelebilir. Arazi güveni ayrıca kiralık daireleri de içerir.
Ailesi binayı 1990’larda bir kooperatife dönüştürmeden önce kiralamış olan Bayan Peña, birikiminden 15.000 ABD Doları ve annesinden bir hediye topladı ve bir kredi birliği aracılığıyla 35.000 ABD Doları daha finanse etti.
Kooperatif ücretleri dahil ayda 1.420 dolar ödüyor; Yakındaki benzer birimler bu miktarın iki katına kiralanır. Evi satmaya karar verirse, satış fiyatı, satın alma fiyatı olan 50.000 dolar artı kaldığı her yıl için yüzde 3 ile sınırlı olacak.
“Dürüst olmak gerekirse, bunun mümkün olacağını hiç düşünmemiştim” dedi. “‘Burada yaşayan insanların çoğu beni 2 yaşımdan beri tanıyor.”
Modelin en büyük sorunlarından biri ölçektir. Bu alanda ulusal bir kuruluş olan Grounded Solutions Network’ün CEO’su Tony Pickett, Amerika Birleşik Devletleri’nde ortak öz sermaye birimlerinde yaşayan yaklaşık 250.000 hane olduğunu söyledi. Buna New York City’deki yaklaşık 1.200 HDFC kooperatifi dahildir.
“Bu çok küçük,” dedi.
İpotekler genellikle piyasa faizli evlere göre daha küçük olduğundan, kredileri finanse edecek kredi verenleri bulmak zor. Grounded Solutions, önümüzdeki 10 yıl içinde 1 milyon haneye ulaşmayı hedefliyor ve bu tür kredilerin yüklenilmesini kolaylaştırabilecek yasal değişiklikler için baskı yapıyor.
Sınırlı öz sermaye mülkiyetinin doğası, aynı zamanda, genellikle Siyah ve Latin hane halkı olan alıcıların, satın alımlarından geleneksel ev sahiplerine göre daha az takdir kazanacakları anlamına gelir.
Ancak, kar amacı gütmeyen bir politika grubu olan Urban Institute’un kıdemli bir üyesi olan Brett Theodos, bunun, aksi takdirde kiracı olarak kalacak bir aile için hala daha fazla servet yaratabilecek bir takas olduğunu söyledi.
Kar amacı gütmeyen bir düşünce kuruluşu olan Lincoln Institute of Land Policy’ye göre, otuz yıl boyunca 4.108 mülk üzerinde yapılan 2019 araştırmasında, ortak öz sermayeli ev sahipleri için yaratılan medyan servet 14.000 dolardı. Ve bu alıcıların yaklaşık yüzde 60’ı piyasa fiyatına ev satın almaya devam etti.
Topluluk arazi tröstleri gibi kar amacı gütmeyen modeller, sonraki alıcılar için satın alınabilirliği de sağlayabilir.
Ulusal Kanser Enstitüsü’nde araştırma yapmakta olan Silvia Salazar, 2001 yılından beri Douglass Community Land Trust’taki başka bir kooperatifin hala kiralık olduğu dönemden beri ikamet ediyor.
Binanın 2011’de sınırlı öz sermayeli bir kooperatife dönüştürülmesinden bu yana, 83 üniteli binanın yönetiminin iyileştiğini ve ünitelerin çoğu Latin kökenli bir alıcı havuzu için uygun fiyatlı kaldığını söylüyor. restoranlar ve servis işleri. Bölgede salgının körüklediği fiyatlardaki artıştan sonra bile, binadaki satışlar stüdyo daire için sadece 1.500 dolardan başlıyor ve aylık ücretler yaklaşık 1.100 dolar.
Paylaşılan öz sermaye modeli hakkında “Her şey anlamına gelen kalıcı satın alınabilirliktir” dedi. “Topluluğumuz ne kadar soylulaştırılırsa çalışsın, yerinden edilme konusunda endişelenmemize gerek yok.”
Konut emlak haberleriyle ilgili haftalık e-posta güncellemeleri için buradan kaydolun. Bizi Twitter’da takip edin: @nytrealestate.